W branży deweloperskiej funkcjonuje tzw. umowa rezerwacyjna. Jej zawarcie z potencjalnym nabywcą lokalu mieszkalnego skutkuje rezerwacją danego lokalu, na wskazany w umowie okres, pod warunkiem wniesienia opłaty rezerwacyjnej. Warunki ustalania oraz późniejszego rozliczenia opłaty rezerwacyjnej określają przepisy art. 32 – art. 34 OchrNabDFGU Wynika z nich m.in., że wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego (albo domu jednorodzinnego) określonej w prospekcie informacyjnym.

Zazwyczaj otrzymana opłata podlega:

  • zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego – w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego (deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od zawarcia ww. umów),
  • zwrotowi lub zatrzymaniu – w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia ww. umów.
Więcej treści podatkowych po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Przetestuj. Sprawdź

Opłata rezerwacyjna zaliczona na poczet ceny lokalu

VAT. Opłata rezerwacyjna, wpłacona przez potencjalnego nabywcę, ma charakter kaucji złożonej jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowi ewentualne odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. W dacie otrzymania opłata rezerwacyjna nie stanowi czynności opodatkowanej VAT. Dopiero z chwilą, w której opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny nieruchomości, traci ona swój kaucyjny charakter i przekształca się w zaliczkę na poczet lokalu mieszkalnego.

Analogiczne wnioski wynikają z interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 3.6.2022 r. (0111-KDIB3-1.4012.126.2022.2.KO, Legalis). W piśmie tym organ podatkowy wyjaśnił, że w dacie otrzymania opłata rezerwacyjna nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU. Dopiero jeśli opłata rezerwacyjna zostaje zaliczona na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego:

„(…) należy przyjąć, że z tą chwilą opłata rezerwacyjna przekształca się w zaliczkę (ceny) lokalu mieszkalnego, rodzącą na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.”

Warto nadmienić, że także w przypadku, gdy otrzymana opłata rezerwacyjna zostanie przekazana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy jako zaliczka nabywcy na poczet dostawy lokalu, nie skutkuje to opodatkowaniem VAT. Deweloper jako posiadacz tego rachunku, nie ma bowiem swobody w zakresie rozporządzania środkami zgromadzonymi na tym rachunku. Dopiero zwolnienie tych środków przez bank skutkuje uznaniem ich za zaliczkę lub przedpłatę w rozumieniu art. 19a ust. 8 VATU, o ile nie doszło do dostawy lokalu.

CIT/PIT.

Opłata rezerwacyjna, zgodnie z jej charakterem, nie jest w momencie otrzymania przysporzeniem majątkowym, co wyklucza uznanie jej za przychód podatkowy. Z chwilą, kiedy utraci ona swój kaucyjny charakter i zostanie zakwalifikowana jako zaliczka na poczet dostawy lokalu również nie będzie stanowić przychodu podatkowego, co wynika z art. 14 ust. 3 pkt 1 PDOFizU oraz art. 12 ust. 4 pkt 1 PDOPrU. Środki otrzymane na wstępie jako opłata rezerwacyjna, które zostały zaliczone na poczet ceny lokalu, staną się przychodem podatkowym dopiero w dacie dostawy lokalu mieszkalnego, tj. w dniu zawarcia umowy sprzedaży, mającej formę aktu notarialnego, przenoszącej na nabywcę własność lokalu mieszkalnego.

Szkolenia z zakresu podatków – aktualna lista szkoleń Sprawdź

Opłata rezerwacyjna – skutki zwrotu

Zwykle, jeśli nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego), np. z powodu nieuzyskania przez nabywcę pozytywnej decyzji kredytowej w związku z negatywną oceną jego zdolności kredytowej, opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w tej samej wysokości.

VAT. Zarówno otrzymanie opłaty rezerwacyjnej, jak i późniejszy jej zwrot w tej samej wysokości ze względu na fakt, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, jest neutralne na gruncie podatku VAT.

CIT/PIT. Zdarzenia te są również neutralne dla celów podatku dochodowego.

Opłata rezerwacyjna – skutki zatrzymania

Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy potencjalnego nabywcy, który np. zwyczajnie rozmyślił się i zrezygnował ze swojej inwestycji – opłata rezerwacyjna może zostać zatrzymana przez firmę deweloperską. Taka sytuacja może mieć miejsce wtedy, gdy klient – pomimo wpłaty opłaty rezerwacyjnej – odmówi zawarcia umowy deweloperskiej z przyczyn leżących po jego stronie (innych niż nieuzyskanie decyzji kredytowej, o której mowa była wyżej).

Więcej praktycznych wyjaśnień po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Przetestuj. Sprawdź

VAT

Otrzymana opłata rezerwacyjna do momentu jej zatrzymania przez dewelopera jest neutralna dla celów podatku VAT. Nie zmienia tego charakteru także wtedy, gdy klient wycofa się z transakcji, tj. zrezygnuje z zawarcia umowy deweloperskiej a deweloper zatrzyma opłatę jako zadośćuczynienie za straty oraz utracone korzyści związane z rezerwacją danego lokalu na rzecz klienta przez dłuższy czas i wyłączeniem go z oferty sprzedaży. W takich okolicznościach zatrzymanie opłaty rezerwacyjnej stanowi rekompensatę finansową dla dewelopera jako strony dotkniętej niewykonaniem umowy, która pełni funkcję odszkodowawczą i nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu określonych przez art. 5 ust. 1 VATU. Na taki skutek wskazał również Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 4.2.2020 r. (0114-KDIP1-1.4012.720.2019.2.KOM, Legalis). Z pisma jednoznacznie wynika, że:

„(…) zatrzymanie przez Wnioskodawcę opłaty rezerwacyjnej w przypadku nie zawarcia umowy deweloperskiej z winy klienta nie będzie skutkowało u Wnioskodawcy powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT.”

CIT/PIT. Dla celów podatku dochodowego zatrzymanie opłaty rezerwacyjnej skutkuje uzyskaniem przychodu podatkowego w dacie otrzymania zapłaty, tj. „zatrzymania” opłaty (art. 14 ust. 1i PDOFizU oraz art. 12 ust. 3e PDOPrU).