Biorąc pod uwagę interpretację ogólną MF oraz orzecznictwo sądowe trzeba uznać, że usługi wynajmu lokali mieszkalnych – które są świadczone przez podatnika na rzecz innych przedsiębiorców (nawet na cele zakwaterowania przez ten podmiot jego pracowników) – nie podlegają zwolnieniu z VAT. Są opodatkowane podstawową stawką VAT 23%.
Zgodnie z przepisami VATU zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Z kolei stawką podstawową VAT (23%) objęte będą usługi wynajmowania nieruchomości użytkowych oraz usługi wynajmowania nieruchomości mieszkalnych na cele niemieszkalne.
Od podatku zwalnia się usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
W opisanej sytuacji podstawowym problemem jest określenie, czy mamy do czynienia z „celami mieszkaniowymi” wówczas, gdy nieruchomość (czy też lokal) jest wynajmowana przedsiębiorcy, który kwateruje tam swoich pracowników.
Sposób interpretacji tych przepisów – w kontekście takich sytuacji, jak opisana w pytaniu – pozostawał rozbieżny. Mniej więcej do końca 2017 r. organy fiskusa w zasadzie jednolicie twierdziły, że wynajem mieszkania (lokalu mieszkalnego) innemu przedsiębiorcy w celu zakwaterowania w nim pracowników najemcy może być zwolniony z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU.
Sposób interpretacji zmienił się na skutek wyroku NSA z 8.5.2018 r., I FSK 1182/16, Legalis. W orzeczeniu powyższym sąd uznał, że „Jeżeli zatem najemcą jest podmiot, który nieodpłatnie udostępnia lokale mieszkalne zatrudnionym przez siebie pracownikom, to lokale te wprawdzie realizują cel mieszkaniowy, ale nie jest to cel wyłączny. W takim przypadku wynajem jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, choć pośrednio zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe zatrudnionych pracowników”. Zdaniem NSA w takim przypadku wynajem powinien być opodatkowany stawką 23%.
Z takim sposobem wykładni (początkowo) zgodził się fiskus. W wydawanych po wyroku interpretacjach indywidualnych uznawano wynajem, o którym mowa, za opodatkowany stawką 23% VAT. Zob. przykładowo interpretacje indywidualne z 7.3.2019 r., 0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA, z 29.1.2019 r., 0115-KDIT1-1.4012.812.2018.2.BS.
W 2019 r. ponownie nastąpiła zmiana wykładni. W wydawanych później interpretacjach indywidualnych wskazywano jednak, że taki wynajem może być zwolniony z podatku. Zob. przykładowo interpretacje indywidualne z 1.8.2019 r., 0114-KDIP1-1.4012.314.2019.2.KOM, z 1.8.2019 r., 0114-KDIP1-1.4012.269.2019.2.EW, z 15.7.2019 r., 0115-KDIT1-1.4012.327.2019.1.IK.
Dnia 8.10.2021 r. Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wydał natomiast interpretację ogólną PT1.8101.1.2021 w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe.
W interpretacji ogólnej wskazano m.in., że: „usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego)”.
Biorąc zatem pod uwagę interpretację ogólną MF oraz orzecznictwo sądowe trzeba uznać, że usługi wynajmu lokali mieszkalnych – które są świadczone przez podatnika na rzecz innych przedsiębiorców (nawet na cele zakwaterowania przez ten podmiot jego pracowników) – nie podlegają zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Są opodatkowane podstawową stawką VAT (wynoszącą 23% VAT).
