Opis sytuacji: Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której zajmuje się handlem nieruchomościami lokalowymi (tzw. flipowanie). Mieszkania sprzedawane są ze stawką ZW. Podatnik został zarejestrowany do VAT na podstawie formularza VAT-R, w którym zostało zadeklarowane zwolnienie przedmiotowe (30, C.1). W formularzu została zaznaczona również pozycja „składanie comiesięcznych deklaracji” (51, C.2). Na moment rejestracji podatnik zajmował się tylko handlem nieruchomościami. Jak prawidłowo oznaczyć w formularzu VAT-R działalność typu house flipping? Czy zaznaczenie w formularzu pozycji „zwolnienia przedmiotowego” oraz „składania comiesięcznych deklaracji” wyklucza się? Czy ich zaznaczenie obliguje US do przyjmowania deklaracji? Czy w przypadku rozszerzenia działalności o pośrednictwo nieruchomościami konieczna jest aktualizacja formularza? Jaką stawkę VAT należy zastosować do sprzedaży wyposażenia? Czy dokonując zakupu wyposażenia lokalu podatnik ma prawo odliczenia VAT? Czy konieczne jest dodatkowo wystawienie faktury sprzedaży lokalu oraz wyposażenia?
Jeśli wszystkie sprzedaże nieruchomości są zwolnione z VAT, to prawidłowe jest zaznaczenie w VAT-R, że „podatnik będzie dokonywał (dokonuje) sprzedaży wyłącznie zwolnionej od VAT na podstawie art. 43 ust. 1, z wył. pkt 3, i art. 82 ustawy”.
Dokonywanie wyłącznie sprzedaży zwolnionej i składanie deklaracji miesięcznych nie wykluczają się. Jest to dopuszczalne.
Rozszerzenie zakresu działalności o pośrednictwo wymaga aktualizacji VAT-R.
Dostawę „sprzętów ruchomych” należy opodatkować stawką 23%.
Prawo do odliczenia VAT przy nabyciu wyposażenia lokalu będzie przysługiwać i nie będzie wymagać korekty odliczenia, jeśli sprzedaż wyposażenia będzie opodatkowana VAT.
Jeśli podatnik sprzedaje wszystkie mieszkania ze zwolnieniem z VAT i jest to jego jedyna działalność, to prawidłowe było zaznaczenie poz. 31. w części C.1 „podatnik będzie dokonywał (dokonuje) sprzedaży wyłącznie zwolnionej od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1, z wył. pkt 3, i art. 82 ustawy”. Wskazaliście Państwo poz. 30 „podatnik będzie korzystał (korzysta) ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy” – rozumiem, że to błąd, ponieważ wskazaliście Państwo na stosowane zwolnienia przedmiotowego, a nie podmiotowego (art. 113 VATU).
Zgodnie z art. 96 ust. 4 VATU w opisanej sytuacji organ podatkowy zarejestruje podmiot jako podatnika VAT zwolnionego, ponieważ wykonuje wyłącznie czynności zwolnione. Podatnicy zwolnieni nie mają obowiązku składać deklaracji VAT (JPK_V7), co wynika z art. 99 ust. 7 VATU. Tym samym, dokonywanie wyłącznie sprzedaży zwolnionej i składanie deklaracji miesięcznych nie wykluczają się. Jest to dopuszczalne.
Rozszerzenie zakresu działalności o pośrednictwo wymaga aktualizacji VAT-R, ponieważ pośrednictwo będzie opodatkowane, więc wskazanie o wykonywaniu wyłącznie czynności zwolnionych nie będzie już prawdziwe.
Chciałbym zwrócić uwagę na to, że orzecznictwo podatkowe przyjmuje, że w sytuacji sprzedaży lokalu mieszkalnego „pod klucz” mają miejsce 2 świadczenia:
- dostawa lokalu mieszkalnego wraz z elementami wykończenia montowanymi do ścian – w tym zakresie zastosowanie znajdzie stawka 8% VAT lub zwolnienie,
- dostawa pozostałych elementów wyposażenia – stawka 23% VAT.
Poglądy te należy w mojej ocenie również odnieść do działalności flipperów.
Istnienie takiego rozróżnienia potwierdza np. WIS z 16.1.2023 r. (0111-KDSB2-1.440.240.2022.3.JJ), która wskazuje na objęcie stawką 8% VAT następujących elementów wykończenia „pod klucz”:
„W ramach wykończenia w standardzie „pod klucz”, Spółka:
a) Kładzie w lokalu mieszkalnym podłogi, posadzki, osadza parapety i drzwi – trwale związane z lokalem mieszkalnym;
b) Kładzie instalację wodną, kanalizacyjną, elektryczną i teletechniczną oraz osadza punkty oświetleniowe (wybudowane w sufity, ściany lub trwałą zabudowę) – trwale związane z lokalem mieszkalnym;
c) Kładzie instalację internetową, telefoniczną, RTV – trwale związane z lokalem mieszkalnym;
d) Kładzie instalację grzewczą, wentylacyjną, klimatyzacyjną – trwale związane z lokalem mieszkalnym;
e) Wykańcza i maluje ściany i sufity – trwale związane z lokalem mieszkalnym;
f) Montuje tzw. biały montaż łazienkowy (wanna, prysznic, umywalka, wc) – trwale związane z lokalem mieszkalnym;
g) Realizuje zabudowę meblową kuchenną – trwale związana z lokalem mieszkalnym;
h) Realizuje zabudowę meblową w postaci szaf wnękowych na wymiar – trwale związane z lokalem mieszkalnym;
– dalej zwane łącznie: wykończeniem”.
W odniesieniu do sprzętów AGD i mebli „ruchomych” organy podatkowe przedstawiają następujące argumenty za uznaniem za odrębną dostawę opodatkowaną stawką 23% VAT – na przykładzie interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14.11.2018 r. (0114-KDIP1-2.4012.511.2018.1.IG):
„Wymienionych elementów wykończenia nie można uznać za stanowiące część składową lokalu mieszkalnego. Nie można ich uznać za elementy kompleksowego świadczenia jakim jest planowana dostawa lokalu mieszkalnego. Odłączenie tych elementów od budynku/lokalu nie spowoduje uszkodzenia lub istotnej zmiany całości i/lub uszkodzenia lub zmiany elementów odłączonych. Ponadto wskazane elementy wykończenia w wyniku połączenia ich z budynkiem/lokalem nie utracą bytu prawnego oraz gospodarczego z uwagi na fakt, że mogą one stanowić odrębne od budynku/lokalu przedmioty własności. Oderwanie niniejszych elementów wykończenia od budynku/lokalu nie spowoduje utraty ich wartości ekonomicznej, zarówno dla Wnioskodawcy jako sprzedawcy, jak i nabywcy. Zatem, dostawa tych elementów stanowi odrębną dostawę od dostawy lokalu mieszkalnego i podlega opodatkowaniu według stawki podatku właściwej dla danego świadczenia (danego elementu wykończenia)”.
Prawidłowe w takiej sytuacji będzie więc wystawienie jednej faktury VAT z podziałem świadczeń według stawek VAT i zwolnień.
Uznanie sprzedaży „ruchomych” elementów wyposażenia i mebli (innych niż montowane do ścian) za opodatkowane stawką 23% będzie skutkowało tym, że prawo do odliczenia VAT przy nabyciu wyposażenia lokalu będzie przysługiwać i nie będzie wymagać korekty odliczenia.
