Kosztem uzyskania przychodu – w momencie sprzedaży mieszkania – jest niezamortyzowana wartość początkowa lokalu mieszkalnego, co oznacza, że z uwagi na fakt, że od 2023 r. podatnik nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych, to od tego czasu cała pozostała wartość będzie stanowić koszt podatkowy. Przy czym należy zwrócić uwagę na traktowanie sprzedaży nieruchomości mieszkalnych na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Od 1.1.2022 r., wraz z wejściem w życie tzw. Polskiego Ładu, obowiązuje zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych (wyjątkowo niektórzy podatnicy mogli korzystać z tej amortyzacji do końca 2022 r.). Oznacza to brak możliwości zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od tych nieruchomości. Jednakże organy podatkowe wskazywały, że w przypadku sprzedaży takich nieruchomości niezamortyzowana część nieruchomości stanowi koszt podatkowy w momencie sprzedaży.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: PDOFizU): „Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c”.
Z kolei art. 14 ust. 2c PDOFizU stanowi, że do powyższych przychodów nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu itd. W takich sytuacjach zastosowanie ma przepis art. 30e PDOFizU, czyli opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c PDOFizU stawką PIT w wysokości 19%.
Powyższe oznacza, że sprzedaż nieruchomości mieszkalnych, które były zaliczone do środków trwałych i wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie stanowi przychodu z działalności, lecz jest opodatkowana jak sprzedaż prywatna. Sprzedaż takiej nieruchomości – po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie – nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu PIT. Podatnik powinien przeanalizować, czy w jego sytuacji nie mają zastosowania powyższe regulacje. Może się bowiem okazać (po dokładnej analizie), że sprzedaż nieruchomości w ogóle nie będzie opodatkowana PIT.
