W pliku JPK wynajem mieszkania należy wykazać jako czynność zwolnioną. Refaktura mediów będzie czynnością opodatkowaną, od której będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Na żądanie najemcy mogą Państwo wystawić fakturę.

Najem lub dzierżawa jako działalność gospodarcza w rozumieniu VAT

Pojęcie działalności gospodarczej w rozumieniu VAT definiuje art. 15 ust. 2 VATU. Wynika z niego, że działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na gruncie tego przepisu wszelki najem lub dzierżawa stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, a w konsekwencji wynajmujący i dzierżawcy są w tym zakresie podatnikami tego podatku. Potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 6.9.2006 r. (I SA/Wr 1254/05, Legalis).

Natomiast zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tym samym najem prywatny powinien być wykazywane w pliku JPK jako czynność zwolniona.

Więcej praktycznych wyjaśnień po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Odbierz

Refaktura

Zgodnie z art. 8 ust. 2a VATU jeżeli podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot refakturujący daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Zatem podatnik biorący udział w odsprzedaży usługi wystawia za świadczącego faktury dokumentujące wyświadczenie tej usługi bez uwzględnienia jednak marży. W myśl tej zasady – przy refakturowaniu stosuje się identyczne ceny za wykonaną usługę (bez marży) oraz identyczną stawkę opodatkowania VAT, jak w fakturze pierwotnej, chyba że transakcja ta spowoduje konieczność ustalenia miejsca świadczenia usługi innego niż przy pierwotnej fakturze.

Mając na uwadze powyższe – za usługi dodatkowe można wystawić refakturę. W takiej sytuacji należy – co do zasady – wystawiać faktury ze stawkami wykazanymi w fakturze pierwotnej.

Odliczenie VAT

Na podstawie art. 86 ust. 1 VATU w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe w opisanej sytuacji można dokonać odliczenia od faktur za media czy czynsz.

Faktura

Zgodnie z art. 106b ust. 3 VATU przedsiębiorca ma obowiązek wystawienia faktury na żądanie nabywcy. Mając na uwadze powyższe nie ma przeszkód, aby wystawić fakturę na żądanie najemcy.

Możliwość wykazania refakturowania jako czynności zwolnionej

Czynsz do wspólnoty powinien być doliczany do kwoty za wynajem. Wtedy będzie tak jak najem mieszkania korzystał ze zwolnienia.

Stosownie do art. 29a ust. 1 VATU podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem art. 29a ust. 2, 3 i 5 VATU, art. 30a-30c VATU, art. 32 VATU, art. 119 VATU oraz art. 120 ust. 4 i 5 VATU, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 6 VATU podstawa opodatkowania obejmuje:

  • podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
  • koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Powszechnie organy podatkowe przyjmują, iż czynsz jest należnością ściśle związaną z samą usługą najmu, bezsprzecznie stanowi element cenotwórczy, decydujący o kosztach jej realizacji i jako opłata należna z tytułu wykonania tej usługi jest obrotem.

Szkolenia z zakresu podatków – aktualna lista szkoleń Sprawdź

Stanowisko takie potwierdził NSA w wyroku z 11.12.2003 r. (SA/Bd 2820/03, Legalis), w którym orzeczono:

Orzecznictwo

„(…) Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ma charakter majątkowy i ciąży na właścicielu nieruchomości. Refundacja wydatku ściśle związanego z przedmiotem najmu, mającego niewątpliwie wpływ na ustalenie warunków najmu w zakresie kalkulacji czynszu powinna także być opodatkowana stawką podatku właściwą dla samego czynszu, tj. 22%.(…)”.