Zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia użytkowania wieczystego

Stan faktyczny

Sprawa dotyczyła uzgodnienia treści księgi wieczystej. Powodem był właściciel nieruchomości – gmina. Sąd Rejonowy wyrokiem z 13.3.2018 r. nakazał zamknąć księgę wieczystą prowadzoną dla lokalu mieszkalnego nr 3 położonego w budynku nr 13 oraz nakazał wykreślić z działku II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej udział w prawie własności wspólnych części budynku oraz użytkowania wieczystym gruntu przysługującym każdoczesnemu właścicielowi lokalu nr 3.

Z treści pytania prawnego wynika, że w 2000 r. Gmina ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 3 w budynku na określonej nieruchomości gruntowej i sprzedała lokal m.in. z udziałem w częściach wspólnych budynku mieszkalnego oraz oddała nabywcom w użytkowanie wieczyste udział w działce gruntu. W 2008 r. na nieruchomości miał miejsce pożar, który doprowadził do zniszczenia całego budynku mieszkalnego. Gmina dokonała rozbiórki zgliszczy budynku i obecnie na nieruchomości nie ma żadnych pozostałości po budynku mieszkalnym. Na gruncie pozostał budynek gospodarczy, który nie był przedmiotem sprzedaży oraz nie przynależał do lokalu mieszkalnego.

Stanowisko SN

W pierwszej kolejności Sąd Najwyższy wskazał, że w uchwale składu siedmiu sędziów z 25.8.2017 r. (III CZP 11/17, OSNC 2017, Nr 12, poz. 132) uznał, że upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie. Przyjął bowiem, że, po pierwsze, art. 3 ust. 1 WłLokU jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 235 § 2 KC oraz, po drugie, że prawo własności, w tym prawo odrębnej własności lokalu, jest bezterminowe. Zgadzając się z tym stanowiskiem, trzeba zauważyć, że prowadzi ono do oderwania się prawa odrębnej własności lokalu od prawa do gruntu.

Sąd Najwyższy wskazał w związku z tym, że przyjęcie, iż użytkowanie wieczyste ulegnie w takiej sytuacji przedłużeniu, a właściwie zamieni się w prawo bezterminowe, nie ma wyraźnego uzasadnienia w ustawie. Spostrzegł też, że ustawodawca stworzył już podstawy do zamiany prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w ustawie 29.7.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1314 ze zm.). Obecnie zaś taka zamiana w znacznym zakresie już nastąpiła na mocy ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 139 ze zm.). Żadna z wymienionych ustaw nie przewiduje przekształcenia w prawo własności takiego prawa użytkowania wieczystego gruntu, które już wygasło.

Zagadnienie prawne w niniejszej sprawie dotyczy jednak sytuacji w pewnym sensie odwrotnej, mianowicie wpływu wygaśnięcia prawa odrębnej własności na skutek zniszczenia budynku na istnienie prawa rzeczowego do gruntu (własności albo użytkowania wieczystego).

WłLokU nie zawiera regulacji dotyczącej zburzenia (zniszczenia) lokalu, inaczej niż art. 18 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.101934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.), który stanowił, że „1. W razie zniszczenia budynku, odszkodowanie należne z tytułu ubezpieczenia będzie wypłacone do rąk zarządu i zostanie przez niego użyte na przywrócenie budynku do należytego stanu, niedobór zaś, jakby się okazał, pokryją wszyscy właściciele lokali w stosunku do udziału każdego z nich we wspólnej własności. 2. Jeżeli cały budynek ulegnie zniszczeniu a właściciele nie zgadzają się na jego odbudowanie, własność odrębna poszczególnych lokali wygasa, a odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia przypada do podziału między współwłaścicieli w stosunku do udziału każdego z nich we wspólnej własności. 3. Przepisy artykułu niniejszego nie naruszają szczególnych przepisów co do wypłaty odszkodowania z tytułu ubezpieczenia w razie, gdy na nieruchomości ciążą prawa rzeczowe.”. Przepisy te regulowały jedynie sytuację kwalifikowaną, a więc zburzenie całego budynku. Wprowadzały one szczególny tryb wygaśnięcia odrębnej własności lokali w związku ze zburzeniem budynku, ale dopiero w następstwie decyzji właścicieli tych lokali.

Mimo braku obecnie stosownych regulacji, w orzecznictwie dostrzega się sytuacje, w których dochodzi do wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu. Sąd Najwyższy wskazał w uzasadnieniu uchwały 25.11.2011 r. (III CZP 65/11, Legalis), że chociaż do powstania prawa odrębnej własności lokalu dochodzi przez wpis do księgi wieczystej, nie oznacza to, iż prawo odrębnej własności lokalu istnieje tak długo, jak długo w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości widnieje dokonany wpis. Prawo własności rzeczy nie może istnieć w oderwaniu od właściwego mu przedmiotu lub w ogóle bez tego przedmiotu, a zniszczenie rzeczy będącej przedmiotem prawa własności powoduje jego wygaśnięcie. Niezależnie od wpisu w księdze wieczystej, prawo odrębnej własności lokalu wygasa zatem wtedy, gdy fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się samodzielny lokal mieszkalny będący jego przedmiotem. Sąd Najwyższy podkreślił, że do wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu może doprowadzić także oświadczenie woli złożone przez jedynego właściciela wszystkich lokali w budynku na nieruchomości. Wygaśnięcie prawa odrębnej własności poszczególnych lokali może być też konsekwencją ich połączenia. Sąd Najwyższy stwierdził w uchwale z 14.7.2006 r. (III CZP 53/06, Legalis), że art. 3 ust. 1 WłLokU nie wyłącza dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli jest możliwy fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali. W uzasadnieniu tej uchwały wyjaśnił, że ustanie odrębnej własności lokalu może być zarówno konsekwencją wygaśnięcia, jak i zniesienia, przy czym jako przypadki wygaśnięcia wymienia się zniszczenie budynku lub utratę przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a jako przykłady zniesienia - notarialne oświadczenie jednego właściciela wszystkich lokali, które stanowiłoby jak gdyby odwrotność (actus contrarius) oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności, połączenie kilku lokali i umowę zawartą w formie aktu notarialnego właścicieli wszystkich lokali. Stanowisko to zostało potwierdzone w postanowieniu SN z 7.5.2008 r. (II CSK 664/07, Legalis) i w uzasadnieniu uchwały SN z 8.12.2017 r. (III CZP 77/17, Legalis). Sąd Najwyższy stwierdził w uzasadnieniu uchwały z 16.5.2019 r. (III CZP 1/19, Legalis), że w polskim systemie nie ma takich praw majątkowych, które nie ustawałyby, naturalną zaś konsekwencją braku przedmiotu prawa jest jego ustanie.

Według art. 3 ust. 1 WłLokU, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólna obejmuje fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania przez właściciela lokalu (art. 3 ust. 2 WłLokU). Stanowi ona współwłasność właścicieli lokali. Odrębna własność lokalu może też być powiązana z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. W takim wypadku przedmiotem wspólności jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 WłLokU). Konstrukcja prawna współwłasności nieruchomości wspólnej oraz wspólności użytkowania wieczystego ma charakter służebny wobec prawa odrębnej własności lokalu i umożliwia prawidłowe wykonywanie tego prawa. Taki charakter współwłasności nieruchomości wspólnej i wspólności użytkowania wieczystego względem odrębnej własności lokalu znajduje potwierdzenie w tezie, że to prawo odrębnej własności lokalu jest prawem głównym. O nadrzędności prawa odrębnej własności lokalu przesądza art. 3 ust. 3 WłLokU, z którego wynika, że to powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej (postanowienia SN z 24.11.2010 r., II CSK 268/10, Legalis i z 14.1.2011 r., II CSK 241/10, Legalis). Sąd Najwyższy przesądził w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z 25.8.2017 r. (III CZP 11/17, Legalis), że prawem głównym jest prawo własności lokalu, a prawem akcesoryjnym i związanym z nim jest udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Teza o służebnej funkcji nieruchomości wspólnej względem odrębnej własności lokalu, która to funkcja determinuje kształt konstrukcji prawnych związanych z nieruchomością wspólną znajduje potwierdzenie również w uchwale SN z 14.7.2006 r. (III CZP 53/06, Legalis) i w postanowieniu SN z 7.5.2008 r. (II CSK 664/07, Legalis). W tych orzeczeniach podkreślono, że o możliwości wygaśnięcia odrębnej własności lokali w obecnym stanie prawnym można pośrednio wnioskować już z zamieszczonego w art. 3 ust. 1 zd. 2 WłLokU zwrotu „dopóki trwa”. Wynikający z tego przepisu zakaz dotyczy zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, nie zaś zniesienia odrębnej własności lokali stanowiącej przeszkodę do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. Wykładnia gramatyczna art. 3 ust. 1 zd. 2 WłLokU wskazuje na racjonalne działanie ustawodawcy, zapewniające realizację uzasadnionych interesów współwłaścicieli, brak bowiem przekonywających argumentów przemawiających za przypisaniem mu intencji pozbawienia właściciela lokalu możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej wtedy, gdy możliwy jest podział budynku, w którym ustanowiono tę odrębną własność lokali i utrzymywanie współwłasności, będącej często zarzewiem wieloletniego konfliktu.

Uchwała SN stanowi przegląd i podsumowanie dotychczasowego orzecznictwa SN co do relacji prawa odrębnej własności lokalu do prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Jednoznacznie zostało w niej przesądzone, że konstrukcja prawna współwłasności nieruchomości wspólnej oraz wspólności użytkowania wieczystego ma charakter służebny wobec prawa odrębnej własności lokalu i umożliwia prawidłowe wykonywanie tego prawa.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych