Zmiana wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 221 GospNierU

Stan faktyczny 

Wnioskiem z 2016 r. T. S.A. (użytkownik wieczysty) wystąpił do Prezydenta Miasta o zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości z 3% na 1%, powołując się na art. 72 ust. 3 pkt 4 w zw. z art. 221 ust. 1 i 3 GospNierU. W uzasadnieniu wskazał, że nieruchomość zabudowana jest urządzeniami infrastruktury technicznej związanej z dostarczaniem energii elektrycznej, a zatem służy do realizacji celu publicznego w rozumieniu art. 6 pkt 2 i 10 GospNierU.

Wobec odmowy uwzględnienia wniosku użytkownik wieczysty złożył SKO wniosek o ustalenie, że odmowa zmiany wysokości stawki jest nieuzasadniona. SKO oddaliło wniosek, co spotkało się ze sprzeciwem użytkownika wieczystego, inicjującym etap sądowy postępowania aktualizacyjnego (art. 80 ust. 2 i 3 GospNierU). W uzasadnieniu sprzeciwu T. S.A. podtrzymał stanowisko zawarte we wniosku (pozwie).

Wyrokiem z 2018 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo (wniosek). Ustalił m.in., że do dnia wystąpienia z wnioskiem użytkownik wieczysty płacił opłatę roczną według ogólnej stawki 3%, stosownie do decyzji z 1997 r., stwierdzającej nabycie przez jego poprzednika prawnego ex lege prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dniem 5.1.21990 r. Ustalił również, że pismem z 2014 r. Prezydent Miasta wypowiedział użytkownikowi wieczystemu wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Nieruchomości, przedkładając zarazem ofertę przyjęcia obowiązującej od 1.1.2015 r. nowej wysokości opłaty rocznej ustalonej na podstawie wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki w wysokości 3%.

Sąd I instancji odmówił uwzględnienia żądania z tej przyczyny, że T. S.A. nie wykazał, że nieruchomość służy celom publicznym określonym w art. 6 pkt 2 i 10 GospNierU. Przy rozpoznawaniu apelacji powoda Sąd Okręgowy powziął poważne wątpliwości co do tego, czy dopuszczalna jest na podstawie art. 221 ust. 1 GospNierU zmiana wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w sytuacji, w której jej aktualizacja dokonana została na zasadzie art. 78 GospNierU, w drodze wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej przy zastosowaniu stawki ustalonej przed wejściem w życie GospNierU.

W ocenie Sądu odwoławczego art. 221 GospNierU jako przepis przejściowy może być zastosowany tylko raz i w okolicznościach niniejszej sprawy miało tu już miejsce, gdyż wskutek wypowiedzenia z 2014 r. doszło do aktualizacji opłaty rocznej i ustalenia jej nowej wysokości pod rządem ustawy nowej.

Stanowisko Sądu Najwyższego 

Zamieszczony wśród przepisów przejściowych GospNierU art. 221 ust. 1 w pierwotnym brzmieniu stanowił, że przepisy art. 72 ust. 3 GospNierU – stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem wejścia w życie tej ustawy (zd. 1). Zastrzegał zarazem, że zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych dokonają właściwe organy w terminie roku od dnia wejścia w życie ustawy (zd. 2) i że przy dokonywaniu zmiany stawek procentowych stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 GospNierU (zd. 3). Jest to tryb właściwy w razie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przez właściwy organ ze względu na zmianę wartości nieruchomości (art. 78-80 GospNierU) albo w razie wystąpienia przez użytkownika wieczystego do właściwego organu z żądaniem dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji (art. 81, także w zw. z art. 77-80 GospNierU).

Wskutek nowelizacji dokonanej ustawą z 7.1.2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw (Dz.U. Nr 6, poz. 70 ze zm.) art. 221 ust. 1 GospNierU uzyskał aktualne brzmienie, zgodnie z którym art. 72 ust. 3 GospNierU stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed 1.1.1998 r., z wyjątkiem nieruchomości, dla których stawki procentowe opłat rocznych zostały ustalone w wysokości powyżej 3%. Zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych dokonują właściwe organy stosując tryb postępowania określony w art. 78-81 GospNierU. Zrezygnowano zatem z terminu rocznego ograniczającego możliwość zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych.

Istota przedstawionego do rozstrzygnięcia zagadnienia sprowadza się do tego, czy w sytuacji, w której po wejściu w życie GospNierU wysokość opłaty rocznej została już zaktualizowana w trybie art. 78 GospNierU ze względu na zmianę wartości nieruchomości, z zachowaniem stawki ustalonej pod rządem GospNierU (in casu 3%) – czemu użytkownik wieczysty nie sprzeciwił się w trybie art. 78 ust. 2 GospNierU, w związku z czym zaczęła go obowiązywać nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu – dopuszczalna jest zmiana stawki procentowej opłaty na zgodną z art. 72 ust. 3 pkt 4 GospNierU na podstawie art. 221 KC.

Z wyroku SN z 11.5.2011 r. (I CSK 397/10, Legalis) zdaje się wynikać, że Sąd Najwyższy dopuścił możliwość zmiany wysokości procentowej opłat rocznych na żądanie użytkownika wieczystego na podstawie art. 81 w związku z art. 221 ust. 1 GospNierU, mimo iż doszło już uprzednio – po wejściu w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami – do aktualizacji wysokości opłaty rocznej ze względu na zmianę wartości nieruchomości.

Z drugiej strony w wyroku z 8.5.2008 r. (V CSK 569/07, Legalis) SN stwierdził, że rozpoznając spór o aktualizację opłaty rocznej ze względu na zmianę wartości nieruchomości sąd może, w braku wypowiedzenia wysokości stawki procentowej przez którąkolwiek ze stron, z urzędu zastosować nową stawkę procentową przewidzianą w ustawie, tak żeby ostateczny wynik aktualizacji opłaty był zgodny z prawem (por. też wyrok Sądu Najwyższego z 6.8.2014 r., I CSK 559/13, Legalis). Orzeczenie to może stwarzać podstawę do przyjęcia stanowiska, że ustawowa zmiana wysokości stawki procentowej powinna być uwzględniona przy pierwszej, następczej aktualizacji opłaty rocznej, a po ustaleniu nowej opłaty żądanie zmiany jest wykluczone.

W doktrynie wyrażono pogląd, że nie jest dopuszczalne dokonywanie na podstawie art. 221 ust. 1 GospNierU zmiany stawki procentowej w odniesieniu do gruntów, dla których pod rządem GospNierU zostały już dokonane aktualizacje opłat rocznych z zastosowaniem stawek ustalonych przed wejściem w życie tej ustawy. Aktualizacja taka bowiem stanowi potwierdzenie utrzymania ustalonej wcześniej stawki, a jej zmiana może nastąpić jedynie na zasadach ogólnych, tj. zgodnie z art. 73 GospNierU.

Rozpatrując tę kwestię, należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że GospNierU przewiduje możliwość zmiany stawki procentowej w dwóch przypadkach: w razie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana (art. 73 ust. 2 GospNierU), albo w razie ustawowej korekty dotychczasowych stawek (art. 221 ust. 1 GospNierU; por. wyrok Sądu Najwyższego z 8.5.2008 r., V CSK 569/07, Legalis). W związku z nowelizacją art. 221 ust. 1 GospNierU i rezygnacją z czasowego ograniczenia przewidzianej w nim możliwości zmiany stawki procentowej w orzecznictwie wyjaśniono, że przepis ten może mieć zastosowanie także w razie ustawowych zmian stawek, które nastąpiły po wejściu w życie GospNierU.

W każdym razie zmiany te następują w trybie określonym w art. 78-81 GospNierU (por. art. 73 ust. 2 zd. 2 i art. 221 ust. 1 zd. 2 GospNierU), czyli w trybie właściwym dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Zgodnie z art. 78 GospNierU aktualizacja może być zainicjowana przez właściwy organ i wymaga wówczas pisemnego wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, wskazującego sposób obliczenia nowej wysokości opłaty, i równoczesnego przesłania oferty przyjęcia jej nowej wysokości. Do wypowiedzenia tego dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 GospNierU, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Zgodnie z literalnie rozumianym art. 81 ust. 1 GospNierU użytkownik wieczysty może wystąpić do właściwego organu z żądaniem dokonania aktualizacji opłaty rocznej tylko wtedy, gdy wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Jednakże uwzględnienie w zawartym w art. 221 ust. 1 zd. 2 GospNierU odesłaniu dotyczącym trybu postępowania właściwego dla zmiany wysokości stawki procentowej także art. 81 GospNierU prowadzi do wniosku, że użytkownik wieczysty może – aktualnie bez ograniczeń czasowych – wystąpić do właściwego organu z żądaniem dokonania aktualizacji opłaty rocznej także wtedy, gdy wartość nieruchomości wprawdzie nie uległa zmianie, lecz zmianie uległa ustawowa wysokość stawki procentowej, a mimo to właściwy organ nie podjął aktualizacji uwzględniającej tę zmianę.

Jeżeli doszło już uprzednio do aktualizacji opłaty z inicjatywy właściwego organu, decydujące znaczenie dla sytuacji użytkownika wieczystego ma to, czy wypowiadając dotychczasową wysokość opłaty rocznej organ ten wypowiedział wysokość stawki procentowej, co musiałoby znaleźć odzwierciedlenie w kalkulacji, o której mowa w art. 78 ust. 1 zd. 2 GospNierU. Czym innym bowiem jest wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej oparte jedynie na zmianie wartości nieruchomości a czym innym wypowiedzenie, które ma prowadzić także do zmiany wysokości stawki procentowej opłat rocznych (por. wyrok Sądu Najwyższego z 8.5.2008 r., V CSK 569/07, Legalis).