Stołeczna spółdzielnia mieszkaniowa była współużytkownikiem wieczystym gruntu, na którym zbudowany został wielomiejscowy garaż. Spółdzielnia była także jednym z właścicieli budynku garażu. Właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste – miasto stołeczne Warszawa – złożył spółdzielni wypowiedzenie dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Zaoferowana nowa stawka opłaty była prawie 4,5-krotnie wyższa od dotychczasowej. Dlatego spółdzielnia skierowała sprawę do sądu, kwestionując tak dużą podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste.
Problem polegał na tym, że wypowiedzenie opłat dostała tylko ta spółdzielnia, ale pozostali współużytkowniczy wieczyści – już nie.
Dlatego powstał problem prawny, czy zmiany opłat powinny dotyczyć wszystkich współużytkowników wieczystych. Artykuł 78 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) nie reguluje w ogóle kwestii, w jaki sposób dokonywać wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty w sytuacji, gdy właściciel ma do czynienia z kilkoma współużytkownikami wieczystymi, którzy w dodatku są współwłaścicielami budynku posadowionego na użytkowanym gruncie.
Stanowisko Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy wyjaśnił ten problem w uchwale, zgodnie z którą opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, związanego z prawem własności wyodrębnionego lokalu użytkowego pełniącego funkcję garażu wielostanowiskowego, powinna być wypowiedziana w całości wszystkim współwłaścicielom tego lokalu.
W uzasadnieniu SN wskazał, że opłata roczna ustalana jest dla nieruchomości jako takiej. Opłaty dla poszczególnych współwłaścicieli lokalu mogą mieć różne kwoty, ale wysokość ta jest uzależniona od wielkości udziału w użytkowaniu wieczystym i własności lokalu . Kwoty te określa się w odrębnych umowach i muszą one odpowiadać udziałom. Ponieważ opłata dotyczy prawa użytkowania wieczystego, z którym może być związane prawo własności wyodrębnionego lokalu, to wówczas należy stosować reguły analogiczne do tych, które stosowane są w przypadku zmian opłat dla współużytkowników dysponujących własnością wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Sąd podkreślił, że aktualizacja opłaty musi powodować konieczność wypowiedzenia wszystkim współużytkownikom wieczystym, bez względu na ich liczbę. Właściciel musi więc powiadomić o zmianach wszystkich współużytkowników wieczystych, nawet jeżeli wiązałoby się to z problemami w składaniu stosowanych oświadczeń woli, np. ze względu na ilość współużytkowników lub problemy w skontaktowaniu się z nimi.
