Weryfikacja najemcy w świetle nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów

Do najistotniejszych z punktu widzenia możliwości kontrolnych gminy zaliczyć można dwa uprawnienia:

Zmiana zasad określania kryteriów najmu lokali o powierzchni użytkowej powyżej 80m²

Nowelizacja OchrLokU zdejmuje z gmin obowiązek ustanawiania odrębnych zasad ustalania kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80m² (art. 21 ust. 3 pkt 7 - uchylony) i wprowadza w zamian zapis „Rada gminy może w uchwale (…) określić kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80m² odmienne od kryteriów wynajmowania innych lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy” (art. 21 ust. 3b).

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu zbyt dużych lokali mieszkalnych

Kolejnym uprawnieniem gminy wprowadzonym nowelizacją z 21.4.2019 r. jest możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego (gmina, inna JST, Skarb Państwa) umowy najmu lokalu, jeżeli jego powierzchnia w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego przekracza 50 m² dla jednej osoby oraz 25m² dla każdej kolejnej (art. 21 ust. 4a). Umowa może zostać wypowiedziana z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Termin wypowiedzenia, o którym mowa w art. 21 ust. 4a należy traktować jako minimalny okres jaki musi zapewnić gmina, ponieważ na podstawie uchwały rady gminy może on zostać wydłużony (art. 21 ust. 4b). Wyjątkiem od możliwości wypowiedzenia umowy najmu ze względu na niespełnienie kryterium powierzchni jest sytuacja, w której najemca ukończył 75 rok życia - wówczas zamiana lokalu na mniejszy jest możliwa tylko jeśli najemca wyrazi na to zgodę (art. 21 ust. 4c).

Weryfikacja dochodów najemców

Sprawdzenie dochodów najemców jest zapisem budzącym największe obawy i kontrowersje spośród wszystkich, jakie znalazły się w nowelizacji. Gminy uzyskały uprawnienie do okresowej weryfikacji dochodów najemców w celu ustalenia czy ich wysokość nie przekracza ustalonego przez gminę kryterium dochodowego uprawniającego do zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego lub socjalnego. Weryfikacja dochodów będzie odbywać się na podstawie złożonej przez najemcę deklaracji oraz oświadczenia o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego (art. 21b ust. 1) w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji. Zgodnie z art. 21c ust. 1 ponowne sprawdzenie dochodów najemców może odbywać się nie częściej niż raz na 2,5 roku.

Podsumowanie

Weryfikacja dochodowa najemców jest tematem zbyt obszernym na objętość niniejszego opracowania, dlatego też zostanie jej poświęcona kolejna część niniejszego cyklu. Doniesienia prasowe dotyczące dodatkowych uprawnień gmin spowodowały obawy użytkowników lokali komunalnych, w związku z czym warto nadmienić, że dotyczyć one będą tylko umów najmu zawartych po wejściu w życie nowelizacji, czyli po 21.4.2019 r.