Weryfikacja najemcy w świetle nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów

21 kwietnia 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm.; dalej: OchrLokU). Spośród wszystkich wprowadzonych zmian najwięcej uwagi ekspertów i doniesień medialnych zostało poświęcone wprowadzonym zapisom nadającym gminom możliwość dodatkowej weryfikacji najemców lokali komunalnych oraz socjalnych.

Do najistotniejszych z punktu widzenia możliwości kontrolnych gminy zaliczyć można dwa uprawnienia:

Zmiana zasad określania kryteriów najmu lokali o powierzchni użytkowej powyżej 80m2

Nowelizacja OchrLokU zdejmuje z gmin obowiązek ustanawiania odrębnych zasad ustalania kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80m2 (art. 21 ust. 3 pkt 7 - uchylony) i wprowadza w zamian zapis „Rada gminy może w uchwale (…) określić kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80m2 odmienne od kryteriów wynajmowania innych lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy” (art. 21 ust. 3b).

Ważne
Istotnym jest, że odmienne kryteria, o których mowa a art. 21 ust. 3b mogą zostać zastosowane przez gminę dopiero w sytuacji, w której najem lokalu o powierzchni przekraczającej 80m2 nie jest możliwy na standardowych zasadach. Jak można zauważyć gminy otrzymały dowolność w kształtowaniu zasad najmu lokali i dużej powierzchni użytkowej (art. 21 ust. 3c).

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu zbyt dużych lokali mieszkalnych

Kolejnym uprawnieniem gminy wprowadzonym nowelizacją z 21.4.2019 r. jest możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego (gmina, inna JST, Skarb Państwa) umowy najmu lokalu, jeżeli jego powierzchnia w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego przekracza 50 m2 dla jednej osoby oraz 25m2 dla każdej kolejnej (art. 21 ust. 4a). Umowa może zostać wypowiedziana z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ważne
Warunkiem, jaki musi spełnić gmina, jest jednoczesne (z wypowiedzeniem) przedstawienie pisemnej oferty najmu innego lokalu spełniającego co najmniej takie same wymagania jak lokal zamienny.

Termin wypowiedzenia, o którym mowa w art. 21 ust. 4a należy traktować jako minimalny okres jaki musi zapewnić gmina, ponieważ na podstawie uchwały rady gminy może on zostać wydłużony (art. 21 ust. 4b). Wyjątkiem od możliwości wypowiedzenia umowy najmu ze względu na niespełnienie kryterium powierzchni jest sytuacja, w której najemca ukończył 75 rok życia - wówczas zamiana lokalu na mniejszy jest możliwa tylko jeśli najemca wyrazi na to zgodę (art. 21 ust. 4c).

Weryfikacja dochodów najemców

Sprawdzenie dochodów najemców jest zapisem budzącym największe obawy i kontrowersje spośród wszystkich, jakie znalazły się w nowelizacji. Gminy uzyskały uprawnienie do okresowej weryfikacji dochodów najemców w celu ustalenia czy ich wysokość nie przekracza ustalonego przez gminę kryterium dochodowego uprawniającego do zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego lub socjalnego. Weryfikacja dochodów będzie odbywać się na podstawie złożonej przez najemcę deklaracji oraz oświadczenia o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego (art. 21b ust. 1) w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji. Zgodnie z art. 21c ust. 1 ponowne sprawdzenie dochodów najemców może odbywać się nie częściej niż raz na 2,5 roku.

Podsumowanie

Weryfikacja dochodowa najemców jest tematem zbyt obszernym na objętość niniejszego opracowania, dlatego też zostanie jej poświęcona kolejna część niniejszego cyklu. Doniesienia prasowe dotyczące dodatkowych uprawnień gmin spowodowały obawy użytkowników lokali komunalnych, w związku z czym warto nadmienić, że dotyczyć one będą tylko umów najmu zawartych po wejściu w życie nowelizacji, czyli po 21.4.2019 r.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych