Tylko miejscowy plan może znieść zasadę dobrego sąsiedztwa – wyrok WSA

Takie pytania zrodził wniosek inwestorów, którzy chcieli wybudować dom na terenie gminy. Małżeństwo wniosło o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (w gminie nie było uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Dom miał jednak odbiegać od tradycyjnej zabudowy, która występowała w tej okolicy.

Wójt stwierdził, że miejscowość jest małą wsią, poszerzoną w ostatnich latach o zabudowę jednorodzinną i letniskową. Jednak wszystkie domy są o kształcie regularnym, tradycyjnym, na planie prostokąta, z dachami dwuspadowymi lub wielospadowymi, dlatego nie ma rozdźwięku między starą, a nową zabudową.

Natomiast projekt zaproponowany przez inwestorów, gdzie nowy obiekt miał mieć nieregularną formę i dach w kształcie łupiny, zaburzy ład przestrzenny. Spowoduje to naruszenie zasady „dobrego sąsiedztwa” ustanowionej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.; dalej: PlanZagospU). Właśnie ta zasada wywołała najwięcej kontrowersji w toczącym się postępowaniu.

Sprawa trafiła do SKO, jednak organ odwoławczy stwierdził, że ustalenie warunków zabudowy następuje na podstawie zastanego stanu zagospodarowania. Odejście od tego może nastąpić jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - to ten dokument może przeznaczyć tereny w nim wskazane na cele w nim wskazane, niezależnie od istniejącego stanu ich zagospodarowania.

W odpowiedzi inwestorzy wnieśli skargę do WSA, w której podnieśli, że rygorystyczne traktowanie zasady dobrego sąsiedztwa uniemożliwia realizowanie zamierzeń budowlanych inwestorów, co jest nieuprawnioną ingerencją w ich prawa jako właścicieli nieruchomości. Problemem było także poszerzenie przez organ obszaru do analizy - wobec braku sąsiedniej zabudowy, która mogłaby służyć za punkt odniesienia. Takie działanie organu miało, zdaniem skarżących, służyć zablokowaniu inwestycji.

Do zarzutów odniósł się WSA, który stwierdził, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów itp.). Organ prowadzący ma zaś za zadanie określić tę charakterystykę. Jeśli planowana inwestycja nie spełnia warunku kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, to jest to wystarczająca przesłanka, żeby odmówić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Organy administracji obu instancji prawidłowo ustaliły, że realizacja zaproponowanego budynku skutkowałaby zerwaniem ciągłości formy architektonicznej. Nie można przyjąć, że planowana inwestycja kontynuowałaby parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy na danym obszarze. Jeśli inwestycja miałaby dojść do skutku w zaproponowanej formie, to niezbędny byłby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako dokument umożliwiający odejście od obowiązkowej kontynuacji dotychczasowego sposobu zabudowy: „W przypadku bowiem wydawania decyzji o warunkach zabudowy ustalenie wymagań nowej zabudowy ma stanowić w istocie odwzorowanie zagospodarowania i zabudowy istniejących na danym terenie. Słusznie zatem wywiódł organ odwoławczy, że odpowiednim instrumentem umożliwianym zabudowę we wnioskowanej formie architektonicznej byłby plan miejscowy. Plan miejscowy jest bowiem aktem pozwalającym rzeczywiście planować na przyszłość zagospodarowanie określonego terenu, a nie jedynie odwzorowywać to, co na danym terenie już wcześniej było” (wyrok WSA w Białymstoku z 19.6.2018 r., II SA/Bk 189/18).

W kontekście granic wyznaczania obszaru poddawanego analizie (zarzut poszerzenia został podniesiony przez skarżących), warto przytoczyć inne orzeczenie - tym razem Naczelnego Sądu Administracyjnego (II OSK 2627/17): „Granice obszaru analizowanego określa ust. 2 tego przepisu, jako odległość nie mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejsza niż 50 metrów. Wymaga podkreślenia, że przepis ten w sposób bezwzględnie wiążący określa wielkość obszaru analizowanego jedynie w wymiarze minimalnym, co oznacza, iż nie stanowi co do zasady jego naruszenia wyznaczenie go w wymiarze większym niż minimalny, jeżeli miałoby to doprowadzić do spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.z.p.p. jako naczelnej zasady zachowania ładu przestrzennego. Pociąga to za sobą wniosek, że obowiązkiem organu jest określenie obszaru analizowanego nie w sposób automatyczny, lecz przy uwzględnieniu specyfiki terenu”.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych