Tarcza antykryzysowa: ochrona najemców

  • Ustawodawca wprowadził przedłużenie zarówno okresów obowiązywania umów najmu lokalu, jak i terminów jej wypowiedzenia oraz wypowiedzenia wysokości czynszu. 
  • Niemożność skorzystania z udogodnienia jest warunkowana ziszczeniem się przesłanek enumeratywnie określonych w ustawie. 

Przedłużenie okresu najmu

W myśl nowego art. 31s ustawy z 2.3.2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374; dalej jako: KoronawirusU) przedłużeniu ulegają umowy najmu lokalu do 30.6.2020 r. na warunkach dotychczasowych – dotyczy to sytuacji, gdy umowa została zawarta przed dniem wejścia w życie ZmKoronawirusU20 i której czas obowiązywania upływa po tym dniu, a przed 30.6.2020 r. Zasada ta odnosi się zarówno do lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu i odbywa się na podstawie oświadczenia woli najemcy, które najemca zobligowany jest złożyć wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania wiążącej go umowy.

Wyłączenie przedłużenia

Ustawa zmieniająca przewiduje jednak enumeratywne przypadki wyłączające skorzystanie z przywileju uproszczonej procedury przedłużenia umowy – umowa może wygasnąć wskutek upływu terminu mimo ogłoszonego stanu pandemii, wówczas, gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą: czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc. Należy przy tym zaznaczyć, że czas pozostawania w zwłoce dotyczy umów najmu lokalu obowiązujących przez okres co najmniej 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy nowelizującej, chyba, że umowa zawarta była na czas krótszy – wyznacznikiem jest wówczas pełny okres jej obowiązywania.

Kolejną przesłanką stanowiącą wyjątek od reguły przedłużenia umowy jest okoliczność wskazująca, że w czasie obowiązywania najmu, najemca używał lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, jak również jeżeli wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Ponadto, na normowane uprawnienie nie powoła się najemca lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Wypowiedzenie umowy najmu lub wysokości czynszu

Powyższe przesłanki w swej istocie mają jednocześnie analogiczne zastosowanie w przypadku chęci wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu najemcy – co do zasady wynajmujący nie może tego uczynić do 30.6.2020 r. (art. 31t ust. 1 KoronawirusU). Obowiązują one, choć część z nich w nieco zmienionym kształcie, bo wprost wynikającym z art. art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182). W odniesieniu do lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, zakaz wypowiedzenia umowy najmu nie dotyczy najemców, którzy naruszają postanowienia umowy lub przepisy prawa dotyczące sposobu używania lokalu. Konieczność rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal to ostatnie z przewidzianego, zamkniętego katalogu wyłączeń.

Termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wypowiedzenie wysokości czynszu, ulega przedłużeniu do 30.6.2020 r., o ile jednak wypowiedzenie wynikło po stronie wynajmującego. Koniecznym warunkiem i tożsamym, jak w przypadku przedłużenia okresu najmu, jest również to, by czynność ta nastąpiła przed 31.3.2020 r. (tj. uzyskaniem mocy prawnej norm ZmKoronawirusU20), a termin wypowiedzenia upływał po tym dniu, a przed 30.6.2020 r. (art. 31u ust. 1 KoronawirusU).




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych