Zgodnie z aktualnymi założeniami ustawodawcy podwyższenie stawki ryczałtu do 17% ma obejmować tylko wykonywanie (większości) usług przez podatników opodatkowanych ryczałtem ewidencjonowanym, na rzecz podmiotów powiązanych w razie świadczenia tych usług w ramach działalności gospodarczej. Przychody z najmu prywatnego nieruchomości na rzecz podmiotu powiązanego mają pozostać nadal opodatkowane stawkami ryczałtu w wysokości 8,5% i 12,5%. W sytuacji, gdy osoba fizyczna wynajmująca lokal na rzecz spółki powiązanej z nią ujmuje przychody z tego najmu jako przychody z działalności gospodarczej, od 1.1.2026 r. zobowiązana będzie do uiszczenia podatku według stawki 17%. Natomiast w przypadku kwalifikowania tych przychodów do przychodów z najmu prywatnego, będą one nadal opodatkowane według stawek w wysokości 8,5% oraz 12,5% kwoty przychodów.

Kup Legalisa Księgowość Kadry Biznes online i uzyskaj natychmiastowy dostęp! Sprawdź

Jak wynika z przepisów ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (projekt z 16.9.2025 r., UD116), przepis art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: RyczałtU) otrzymuje brzmienie, zgodnie z którym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 17% przychodów:

„a) osiąganych w zakresie wolnych zawodów,

b) z tytułu świadczenia usług, o których mowa w pkt 2–3, pkt 4 lit. d) w zakresie obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych oraz lit. e), pkt 5–7, jeżeli usługi świadczone są na rzecz podmiotu powiązanego w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym z podatnikiem, przy czym:

– w takim przypadku pkt 2–3, pkt 4 lit. d) w zakresie obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych oraz lit. e) oraz pkt 5–7 nie stosuje się,

– wielkość udziałów i praw, o których mowa w art. 23m ust. 2 pkt 1 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym, wynosi co najmniej 5%”.

Obecnie na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a RyczałtU stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Z kolei w oparciu o art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. d RyczałtU stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla przychodów ze świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1), wykonywanych w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie działalności usługowej według PKWiU, opodatkowana jest również stawką 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Wyższa stawka podatku w wysokości 17% nie obejmie zatem podatników wynajmujących spółkom (podmiotom powiązanym) nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Przepis art. 12 ust. 1 pkt 1 lit. b RyczałtU – w nowym brzmieniu – pomija w swoim katalogu art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a RyczałtU (tj. przychody ze źródła przychodów „Najem prywatny”), precyzyjnie wskazując, które usługi z art. 12 ust. 1 pkt 4 RyczałtU mają być objęte nową stawką (tylko te z lit. d i e), co oznacza, że pozostałe usługi z tego punktu, w tym najem prywatny (lit. a), pozostają poza zakresem nowej regulacji.

Jeżeli projekt zmian w omawianym zakresie nie ulegnie zmianie, to od 1.1.2026 r. przychody z najmu prywatnego nieruchomości udostępnianej na rzecz podmiotu powiązanego będą nadal opodatkowane stawkami ryczałtu 8,5% i 12,5%. Nie jest jednak jest wykluczone, że ustawodawca ostatecznie zdecyduje się objąć także najem prywatny świadczony dla podmiotów powiązanych wyższą stawką ryczałtu. Mechanizm, w którym podmiot powiązany ze spółką wynajmuje spółce prywatną nieruchomość, korzystając z niższej stawki ryczałtu (8,5%/12,5%), podczas gdy spółka zalicza czynsz do kosztów uzyskania przychodów, jest w ocenie fiskusa jednym z przykładów nadużywania prawa przez podatników.

Szkolenia z zakresu podatków – aktualna lista szkoleń Sprawdź