W Dz.U. z 2021 r. pod poz. 11 opublikowano ustawę z 10.12.2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (dalej: nowelizacja).

Zmiany wprowadzono m.in. do ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195 ze zm.; dalej: PBudMieszkU ). Przede wszystkim do art. 24 PBudMieszkU dodano ust. 5, zgodnie z którym jeżeli w PBudMieszkU jest mowa o SIM, to dotyczy to także TBS-ów utworzonych przed 19.1.2021 r.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 28 ust. 2 pkt 2 PBudMieszkU czynsz za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa w skali roku nie może przekraczać 5% wartości odtworzeniowej lokalu – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości, o którym mowa w ustawie z 20.7.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1100 ze zm.).

Do powyższego czynszu nie wlicza się spłaty zobowiązania związanego z umową, o której mowa w art. 29 ust. 2b PBudMieszkU (chodzi o umowy uczestnictwa w kosztach budowy lokali mieszkalnych, powstałych przy udziale finansowania zwrotnego, zawieranych przez towarzystwo i fundusze inwestycyjne), co wynika z obecnego brzmienia art. 28 ust. 3 PBudMieszkU. Po zmianie, do czynszu nie wlicza się także niepodlegających zwrotowi lub refundacji kosztów ponoszonych przez SIM w związku z:

  • instalacją i konserwacją instalacji odnawialnych źródeł energii,
  • realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z 21.11.2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 22 ze zm.),
  • realizacją inwestycji, której celem jest zapewnienie dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami lub jej poprawy, w rozumieniu ustawy z 19.7.2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1062),
  • realizacją przedsięwzięcia rewitalizacyjnego wpisanego na listę, o której mowa w art. 15 ust. 1 pkt 5 lit. a ustawy z 9.10.2015 r. o rewitalizacji (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 802 i 1086 oraz z 2021 r. poz. 11), lub przedsięwzięcia rewitalizacyjnego zgodnego z charakterystyką, o której mowa w art. 15 ust. 1 pkt 5 lit. b tej ustawy, i realizowanego na obszarze rewitalizacji

– oraz kosztów zaciągniętego na te cele kredytu.

Ważne

Najemca oprócz czynszu ponosi także opłaty z tytułu wymienionych wyżej kosztów wprowadzonych nowelizacją. Łączna, pobierana od najemcy, kwota z tytułu tych kosztów nie może przekroczyć w skali roku 1% wartości odtworzeniowej lokalu (art. 28 ust. 4 i 5 PBudMieszkU).

Zmieniono treść art. 29 ust. 1 PBudMieszkU, z którego po zmianie wynika, że:

  • pracodawca niebędący osobą fizyczną, działając w celu udostępnienia wynajętych przez siebie lokali mieszkalnych swoim pracownikom, albo
  • pracodawca działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także
  • osoby mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie

– mogą zawierać z SIM umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych lokali.

Zmieniono też treść art. 30 PBudMieszkU, który określa warunki wynajmu lokalu mieszkalnego przez TBS. W wyniku wprowadzonej zmiany zmniejszono wymagany poziom średniego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego warunkującego możliwość takiego najmu.

Osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana złożyć towarzystwu deklarację o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego w roku poprzednim oraz przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólnego zamieszkania (art. 30 ust. 3 PBudMieszkU). W związku z tym uproszczono zasadę określania tego dochodu. Zgodnie z ust. 4b dodanym do art. 30 PBudMieszkU, za dochód ten uważa się dochód w rozumieniu ustawy z 21.6.2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2133 ze zm.). Uchylono tym samym ust. 4a w art. 30 PBudMieszkU, który określał bardziej skomplikowany sposób ustalania dochodu, o którym mowa w art. 30 ust. 3 PBudMieszkU.

Nowelizacja wprowadza też możliwość:

  • przeniesienie przez SIM na najemcę własności lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosku złożonego do 30.9.2009 r. na zasadach określonych w art. 33ea PBudMieszkU;
  • wystąpienia przez najemcę do SIM z wnioskiem o przeniesienie na niego własności lokalu mieszkalnego po upływie 5 lat od dnia, w którym wydano pozwolenie na użytkowanie budynku, w którym znajduje się ten lokal na zasadach określonych w art. 33f ust. 1a–1d PBudMieszkU.

Ważną zmianą jest wprowadzenie przepisów rozdziału 4c PBudMieszkU, który określa zasady wsparcia gmin ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (art. 33l–33s PBudMieszkU). Wynika z nich m.in., że minister budownictwa udziela gminie wsparcia ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa na sfinansowanie części lub całości działania polegającego na objęciu przez tę gminę udziałów lub akcji w:

  • tworzonym SIM (wsparcia można udzielić danej gminie raz, a jego wysokość nie może przekroczyć 3 mln zł);
  • istniejącym SIM (wsparcia można udzielić danej gminie więcej niż raz, o ile każde z działań związane jest z realizacją innego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, a jego wysokość nie może przekroczyć 10% wartości kosztów przedsięwzięcia, o których mowa w art. 33m ust. 3 PBudMieszkU).

Wsparcia tego udziela się gminie na zatwierdzony przez radę gminy w drodze uchwały wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Wniosek taki zawiera:

  • wysokość planowanego wkładu pieniężnego gminy związanego z realizacją działania, którego dotyczy wsparcie;
  • wysokość wnioskowanego wsparcia;
  • informację o planowanym terminie realizacji działania w związku, z którym udzielane ma być wsparcie;
  • numer rachunku, na który wypłacone ma być wsparcie.

W przypadku wniosku o wsparcie działania istniejących SIM (art. 33l pkt 2 PBudMieszkU), do wniosku dołącza się szacunkowy koszt przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, w celu realizacji którego obejmowane są udziały lub akcje w istniejącym SIM oraz szacunkową liczbę mieszkań planowaną do utworzenia w ramach tego przedsięwzięcia (art. 33m ust. 3 PBudMieszkU).

Ważne

Do wniosku dołącza się uchwałę rady gminy. Wniosek do ministra budownictwa za pośrednictwem Prezesa KZN. Wnioski o wsparcie rozpatrywane są w ciągu 60 dni od dnia ich złożenia. Wsparcie wypłaca się jednorazowo i wpłaca na rachunek określony we wniosku o wsparcie. W przypadku gdy w ciągu 6 miesięcy od dnia wypłaty wsparcia nie dojdzie do zrealizowania działania, w związku z którym je udzielono, wypłacona kwota wsparcia podlega zwrotowi.

Trzeba też dodać, że zgodnie z art. 33p PBudMieszkU, objęcie udziałów lub akcji SIM, z wykorzystaniem wsparcia stanowi udzieloną temu SIM rekompensatę z tytułu świadczenia usługi publicznej w rozumieniu przepisów prawa UE, dotyczących pomocy publicznej z tytułu świadczenia usług w ogólnym interesie gospodarczym. Obejmując udziały lub akcje SIM z wykorzystaniem wsparcia, gmina określa w umowie z tym SIM rodzaj i okres realizacji rekompensowanej tym działaniem usługi publicznej. Przepisy art. 33p PBudMieszkU stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej.

Ponadto, warto wspomnieć, że w PBudMieszkU, po rozdziale 4a dodano rozdział 4aa określający zasady rozliczenia partycypacji w okresie najmu lokalu mieszkalnego, który wejdzie w życie 1.1.2022 r.

Nowelizacja zawiera też szereg przepisów przejściowych. W art. 26 nowelizacji określono zasady stosowania właściwych przepisów w odniesieniu do umów w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego zawartych przez towarzystwo budownictwa społecznego z najemcą przed 19.1.2021 r., a także możliwości i warunków podjęcia uchwały w sprawie wyłączenia rozliczenia partycypacji. Wynika z niego też, że w ciągu 14 dni od dnia podjęcia przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub towarzystwa budownictwa społecznego uchwały w sprawie wyłączenia rozliczenia partycypacji, towarzystwo ma obowiązek przekazać ministrowi budownictwa kopię uchwały.

Ponadto, zgodnie z art. 27 nowelizacji, TBS-sy utworzone przed 19.1.2021 r. pozostają przy nazwie obowiązującej przed tym dniem, chyba że z własnej inicjatywy dokonają jej zmiany na zgodną z wymaganiami w brzmieniu nadanym nowelizacją. Do czasu zmiany nazwy TBS na zgodną z tymi wymaganiami, do towarzystw tych stosuje się przepis art. 26 PBudMieszkU (określający te wymagania) w brzmieniu dotychczasowym.