Gmina lub miasto nie ponosi odpowiedzialności za spadek wartości działki i niemożność zrealizowania na niej planowanych inwestycji budowlanych przez właścicieli, jeżeli nabyli taką nieruchomość wiedząc o tym, że według studium lub planu zagospodarowania przestrzennego, grunty te są przeznaczone tylko na tereny zielone i stan ten trwa od wielu lat, co wyklucza jakiekolwiek inwestycje na tym terenie (wyrok Sądu Najwyższego z 21.8.2019 r., I CSK 352/18).
Stan faktyczny
W roku 2003 Marek C. i kilka innych osób zakupiło 4-hektarową działkę za blisko 20 mln zł. Grunt ten znajdował się w rejonie ul. Rostafińskich w Warszawie, w bezpośrednim sąsiedztwie Pól Mokotowskich.
Właściciele działki złożyli niedługo później wniosek o wydanie warunków zabudowy i zezwolenia na budowę w tym miejscu dla kompleksu budynków mieszkalnych i usługowych. Wówczas – w latach 1996-2009 – w stolicy nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego (był to okres tzw. luki planistycznej). Ale obowiązujące wówczas studium zagospodarowania nie przewidywało mimo to w tamtym rejonie żadnej zabudowy; działka stanowiła wyłącznie teren zielony, bez zabudowy.
Miasto wydało decyzję odmawiającą wydania zezwolenia na budowę, a odwołania zostały oddalone. W 2009 r. Rada Warszawy uchwaliła ostatecznie plan zagospodarowania przestrzennego dla miasta. Na spornym terenie wykluczono definitywnie możliwość zrealizowania jakiejkolwiek inwestycji mieszkaniowej, usługowej czy przemysłowej w tym miejscu. Działka miała pozostać – jak przez ostatnie kilkadziesiąt lat – terenem zielonym, z przeważającymi funkcjami rekreacyjnymi.
W tej sytuacji właściciele działki skierowali swoje roszczenia do miasta, żądając wykupu działki, lub zapłaty kwoty będącej różnicą między ceną działki z 2003 r., a potencjalną wartością nieruchomości, gdyby właściciele uzyskali stosowne zezwolenia budowlane. Według rzeczoznawców porównywalne działki komercyjne w centrum miasta byłyby warte ok. 200 mln zł i za taką kwotę właściciele zażądali odkupu gruntu przez miasto.
Stanowisko sądów I i II instancji
Jednak w procesie ustalono, że działka w 2009 r., przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego była warta zaledwie 7 mln zł. Po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego cena działki spadła do niespełna 1 mln zł. Taką też kwotę zasądził na rzecz powodów sąd II instancji (sąd I instancji początkowo w całości oddalił powództwo). Skargi kasacyjne złożyły obie strony, ale SN je oddalił.
Stanowisko Sądu Najwyższego
Zdaniem SN kluczową kwestią dla rozstrzygnięcia sprawy było stwierdzenie, czy właściciel może wykonywać swoje uprawnienia do nieruchomości zgodnie z art. 140 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), który stanowi, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. W przypadku spornej działki ograniczenia w korzystaniu z własności są znaczące. Tyle, że właściciele nabyli działkę wiedząc o tym, że stanowiła ona przez wiele lat – praktycznie jeszcze od przedwojnia – teren zielony, na którym nie przewidywano zabudowy.
Sąd Najwyższy wskazał, że właściciele w okresie luki planistycznej, w 2003 r. podjęli ryzyko i zakupili działkę za ówczesną cenę rynkową, licząc na uzyskanie stosownych decyzji umożliwiających realizację inwestycji, albo chociaż na wykonanie przez miasto prawa pierwokupu, gdy próbowali sprzedać tą działkę innej osobie. Ponieważ do sprzedaży ostatecznie nie doszło, a miasto nie było zainteresowane odkupem działki, mogą oni liczyć jedynie na kwotę z tytułu utraty wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania i to liczonej od faktycznej wartości działki. Miasto nie może jednak ponosić odpowiedzialności za ryzykowne decyzje właścicieli nieruchomości, które spowodowały dla nich straty.
