Wstęp 

Jak wskazali to projektodawcy, rozporządzenie ma priorytetowe znaczenie dla sprawnej realizacji polityki mieszkaniowej rządu, tj. Programu „Mieszkanie+”. Przyczynić ma się bowiem do zwiększenia podaży mieszkań na wynajem, a w konsekwencji poprawy możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Dodatkowo, przeprowadzanie przetargów na zbycie nieruchomości pozwoli na osiągnięcie celu w postaci uzyskania najkorzystniejszej ceny ze sprzedaży nieruchomości lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Zakres regulacji rozporządzenia

Rozporządzenie określa sposób i tryb przeprowadzania przetargów na sprzedaż lub zawarcie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wchodzących w skład KZN, w tym:

1) terminy i formy wnoszenia wadium i jego zwrotu;

2) tryb powoływania i sposób działania komisji przetargowej;

3) sposób sporządzania oraz treść protokołu z przeprowadzonego przetargu;

4) tryb postępowania w przypadku zaskarżenia przetargu;

5) tryb postępowania przy przeprowadzaniu poszczególnych rodzajów przetargów oraz warunki organizowania przetargu ograniczonego.

Ogłoszenie o przetargu

Projektowane rozporządzenie nakłada obowiązek ogłoszenia o przetargu co najmniej 60 dni przed terminem jego przeprowadzenia.

W ogłoszeniu o przetargu wskazywana ma być jednocześnie jedna z trzech dopuszczalnych form, w jakich przetarg będzie prowadzony, tj. jako:

1) przetarg pisemny nieograniczony;

2) przetarg pisemny ograniczony; lub też

3) przetarg ustny.

Rozporządzenie wskazuje zarazem, że podstawową formą sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład KZN lub oddania ich w użytkowanie wieczyste jest przetarg pisemny nieograniczony. Wybór powyższej formy jako podstawowej wypełnia bowiem najpełniej obowiązek zapewnienia jawności i prawa do równego dostępu do oferowanych nieruchomości.

Rodzaje przetargów – szczegółowe unormowania

Przetargi organizowane będą przez Prezesa KZN, który dokonywać będzie jednocześnie wyboru formy przetargu, w zależności od rodzaju nieruchomości lub rodzaju zbywanego prawa oraz kryteriów oceny wyboru najkorzystniejszej oferty.

Przeprowadzanie przetargu pisemnego będzie adekwatne w przypadku oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Zdaniem projektodawców, przemawia za tym charakter tego rodzaju umowy, dającej możliwość uwzględnienia w niej dodatkowych warunków, do spełnienia których zobowiązany zostanie oferent, który przetarg ten wygra.

Przetarg pisemny ograniczony ma być przeprowadzany w przypadku gdy jego uczestnikami będą podmioty, których celem statutowym jest realizacja mieszkań na wynajem lub mieszkań będących przedmiotem spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych.

Przetarg ustny przeprowadzany będzie się z kolei wówczas, gdy jedynym kryterium wyboru oferty będzie cena.

Wyłączenie z uczestnictwa w przetargu

W przetargu nie będą mogły uczestniczyć:

1) osoby wchodzące w skład komisji przetargowej;

2) osoby bliskie członkom komisji przetargowej, za które projektowane rozporządzenie uznaje: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje we wspólnym pożyciu z danym członkiem komisji przetargowej; a także

3) osoby, które pozostają z członkami komisji przetargowej w takim stosunku prawnym lub faktycznym, że może to budzić uzasadnione wątpliwości co do bezstronności członków komisji przetargowej.

Wadium 

Warunkiem uczestnictwa w każdym przetargu będzie wniesienie wadium w formie pieniężnej, przelewem na rachunek bankowy KZN wskazany w ogłoszeniu o przetargu.

Uczestnikowi przetargu, który go wygra, wpłacone wadium zostanie zaliczone na poczet ceny nabycia nieruchomości lub pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

W razie natomiast odpowiednio:

1) odwołania przetargu;

2) jego zamknięcia;

3) unieważnienia lub

4) zakończenia wynikiem negatywnym, wpłacone wadia podlegać będą zwrotowi.

Komisja przetargowa

Przetargi na sprzedaż lub zawarcie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wchodzących w skład KZN przeprowadzać będzie komisja przetargowa powoływana przez Prezesa KZN.

W skład komisji wchodzić mają pracownicy KZN, w ramach wykonywania swoich obowiązków. Członkami komisji nie będą mogły zaś zostać osoby bliskie uczestnikom przetargu lub osoby, które pozostają z którymś z oferentów w stosunku prawnym lub faktycznym tego rodzaju, że mógłby on wywołać uzasadnione wątpliwości co do bezstronności członków komisji przy rozstrzyganiu konkretnego przetargu.

Rozporządzenie określa jednocześnie szczegółowe zasady powoływania i odwoływania członków komisji przetargowej, jak też reguluje zasady pracy komisji.

Co do zasady, tj. za wyjątkiem rozstrzygnięć w przetargu ustnym, komisja przetargowa podejmować będzie rozstrzygnięcia w drodze głosowania.

Protokół z przeprowadzonego przetargu

Projektowane rozporządzenie obliguje nie tylko do sporządzenia protokołu z każdego przeprowadzonego przetargu, lecz również reguluje wymaganą jego treść. Tak też, protokół taki będzie musiał zawierać informacje o:

1) terminie, miejscu oraz formie przetargu;

2) podmiotach dopuszczonych i niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu, wraz z uzasadnieniem;

3) oznaczeniu nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej, a w przypadku jej braku – według zbioru dokumentów, jeżeli jest prowadzony dla danej nieruchomości;

4) obciążeniach i zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość;

5) celu, na jaki nieruchomość zostanie oddana w użytkowanie wieczyste oraz opłatach z tego tytułu, w tym wysokość stawki procentowej pierwszej opłaty, wysokość stawki procentowej opłat rocznych oraz okres, na jaki nieruchomość zostanie oddana w użytkowanie wieczyste;

6) terminach rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;

7) rodzaju budynków lub urządzeń budowlanych planowanych do budowy;

8) prawach i obowiązkach stron, w tym:

9) wnioskach, wyjaśnieniach i oświadczeniach złożonych przez uczestników przetargu;

10) cenie wywoławczej nieruchomości, złożonych ofertach oraz najwyższej cenie osiągniętej w przetargu;

11) rozstrzygnięciu przetargu wraz z uzasadnieniem albo o nie wybraniu żadnej z ofert wraz z uzasadnieniem;

12) imieniu i nazwisku, nazwie lub firmie, adresie korespondencyjnym uczestnika, który wygrał przetarg;

13) imionach i nazwiskach przewodniczącego i członków komisji przetargowej; oraz

14) dacie sporządzenia protokołu.

Protokół podpisywany będzie przez przewodniczącego i członków komisji przetargowej. Po jego podpisaniu, protokół ten będzie następnie przekazywany Prezesowi KZN oraz osobie, która wygrała przetarg. Wraz z podpisaniem protokołu przetarg będzie uznawany za zamknięty.

Protokół stanowić ma jednocześnie podstawę zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste w formie aktu notarialnego.

Zaskarżenie czynności w przetargu

Rozporządzenie przewiduje dopuszczalność zaskarżenia przez podmiot przystępujący do przetargu – w formie pisemnej – czynności związanych z przeprowadzeniem tegoż przetargu. Projekt wprowadza rozwiązanie polegające na wnoszeniu skarg do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa za pośrednictwem Prezesa KZN. Możliwość złożenia skargi stanowi zaś realizację zasady przejrzystości postępowania przetargowego.

Informacja o wniesieniu skargi ogłaszana będzie w Biuletynie Informacji Publicznej KZN. Wniesienie skargi obligować będzie jednocześnie Prezesa KZN do wstrzymania czynności związanych ze zbyciem nieruchomości.

Do wyłącznej kompetencji ministra należeć będzie z kolei:

1) uznanie skargi za zasadną i nakazanie powtórzenia czynności przetargowych, lub też

2) unieważnienie przetargu, bądź też

3) uznanie skargi za niezasadną.

O sposobie rozstrzygnięcia skargi minister zawiadamiać będzie zarówno skarżącego, jak też Prezesa KZN. Dodatkowo, informacja o sposobie rozstrzygnięcia skargi zamieszczana będzie także w Biuletynie Informacji Publicznej KZN.

Informacja o wyniku przetargu

W razie braku wniesienia żadnej skargi w terminie, bądź też uznaniu złożonej skargi za niezasadną, informacja o wyniku przetargu zamieszczona zostanie w Biuletynie Informacji Publicznej KZN. Informacja, o której mowa wyżej, będzie musiała jednocześnie zawierać:

1) datę, miejsce oraz rodzaj przeprowadzonego przetargu;

2) oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej a w przypadku jej braku – według zbioru dokumentów, jeżeli jest prowadzony dla danej nieruchomości;

3) liczbę podmiotów dopuszczonych oraz podmiotów niedopuszczonych do udziału w przetargu;

4) wynik przetargu lub informację o niewybraniu żadnej z ofert; oraz

5) wskazanie uczestnika, który wygrał przetarg.

Projekt rozporządzenia skierowany został do uzgodnień międzyresortowych.