W Dz.U. z 2021 r. pod poz. 223 opublikowano ustawę z 16.12.2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (dalej: ustawa).

1. Wprowadzenie

W zakresie nieuregulowanym w ustawie stosuje się przepisy o ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.; dalej: GospNierU).

Z ustawy wynika, że cena lokali lub budynków przekazywanych przez inwestora na własność gminie w związku z nabyciem przez tego inwestora własności nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości może podlegać rozliczeniu w cenie tej nieruchomości. Ustawa określa to jako rozliczenie „lokal za grunt”.

Ważne

Inwestor to podmiot, który ubiega się o nabycie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości albo nabył nieruchomość z gminnego zasobu nieruchomości – z rozliczaniem w cenie tej nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych przez ten podmiot na własność gminie.

Inwestycja to przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane realizowane z wykorzystaniem nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczaniem w cenie tej nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych przez inwestora na własność gminie.

Organ właściwy oznacza wójta, burmistrza lub prezydenta miasta gospodarującego gminnym zasobem nieruchomości, z którego pochodzi nieruchomość zbywana z rozliczaniem w cenie tej nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych przez inwestora na własność gminie.

2. Uchwała o zbyciu nieruchomości

O zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” rozstrzyga rada gminy zgodnie z właściwością, o której mowa w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z 8.3.1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 713 ze zm.). Do wyłącznej właściwości rady gminy należy bowiem podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwały rady gminy wymaga się również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Ustawa przewiduje w tym zakresie, że do projektu takiej uchwały dołącza się operat szacunkowy określający wartość tej nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia projektu tej uchwały radzie gminy.

Uchwała o zbyciu nieruchomości wskazuje:

1) minimalną i maksymalną liczbę i powierzchnię użytkową lokali lub budynków,

2) przeznaczenie lokali lub budynków,

3) minimalny standard lokali lub budynków, obejmujący w szczególności:

4) w przypadku lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu – wyposażenie i wykończenie, dostępność dla osób niepełnosprawnych, rozmieszczenie i zaprojektowanie pomieszczeń, dostęp z pomieszczeń na balkon, taras lub loggię, pomieszczenia przynależne, parametry określające efektywność energetyczną, a także ekspozycję okien i umiejscowienie lokalu w budynku,

5) w przypadku lokali o innym przeznaczeniu lub budynków o innym przeznaczeniu, w których nie wyodrębniono lokalu – wyposażenie i wykończenie, dostępność dla osób niepełnosprawnych, parametry określające efektywność energetyczną, a także ekspozycję okien i umiejscowienie lokalu w budynku,

6) wymogi dotyczące lokalizacji lokali lub budynków,

7) cenę 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku

– przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” oraz termin przekazania tych lokali lub budynków na własność gminie, liczony od dnia przeniesienia na inwestora własności zbywanej nieruchomości.

Jeżeli chodzi o wspomniane tu wymogi, ustawa określa, że wymogi dotyczące lokalizacji lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” obejmują wskazanie, że te lokale lub budynki mogą pochodzić:

  • wyłącznie z inwestycji;
  • z inwestycji lub przedsięwzięcia innego niż inwestycja;
  • wyłącznie z przedsięwzięcia innego niż inwestycja.

Przy czym, dla lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” pochodzących z przedsięwzięcia innego niż inwestycja uchwała może wskazywać dodatkowe wymogi dotyczące ich lokalizacji, w szczególności dotyczące odległości od budynków użyteczności publicznej, w tym budynków wykorzystywanych na potrzeby oświaty, wychowania lub opieki zdrowotnej, oraz dostępu do środków transportu publicznego.

Ważne

Do przekazania na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” inwestor może przeznaczyć wyłącznie:

1) w przypadku lokali lub budynków pochodzących z inwestycji:

  • lokale lub budynki wolne od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich lub
  • lokale objęte zgodą banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu na gminę, lub
  • budynki objęte zgodą banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości wraz z budynkiem lub budynkami;

2) w przypadku lokali lub budynków pochodzących z przedsięwzięcia innego niż inwestycja – lokale lub budynki wolne od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (warunek ten nie dotyczy roszczenia o opłatę przekształceniową, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów [t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040 ze zm.]).

Ustawa przewiduje również, że cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przeznaczonego do przekazania przez inwestora nie może przekroczyć wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 20.7.2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 551 ze zm.). Średni wskaźnik przeliczeniowy można podwyższyć o 20% lub 10% na zasadach określonych w art. 4 ust. 9–12 ustawy.

3. Przetarg na zbycie nieruchomości

Zbycie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” następuje przez jej sprzedaż w drodze przetargu.

Ważne

Przetarg na zbycie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” przeprowadza się w formie przetargu pisemnego nieograniczonego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotem przetargu może być wyłącznie nieruchomość, w odniesieniu do której wydano na rzecz gminy decyzję o warunkach zabudowy.

Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza organ właściwy, przy czym przetarg ogłasza się nie wcześniej niż po upływie terminu z art. 91 ust. 1 GospNierU, czyli po upływie 30-dniowego terminu, w ciągu którego organ nadzoru może stwierdzić ewentualną nieważność uchwały radny gminy. W ogłoszeniu o przetargu wskazuje się dane wymienione w art. 6 ust. 2 ustawy, natomiast oferta inwestora powinna zawierać dane wymienione w art. 7 ust. 1 ustawy. Do oferty dołącza się kopię dowodu wniesienia wadium.

Jeżeli:

  • pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni i nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia zamknięcia pierwszego przetargu, organ właściwy przeprowadza drugi przetarg;
  • drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, organ właściwy może organizować kolejne przetargi, ogłaszane po sobie nie wcześniej niż po upływie 30 dni i nie później niż po upływie 6 miesięcy od dnia zamknięcia poprzedniego przetargu.

4. Umowa

Umowa powinna zawierać w szczególności (art. 9 ustawy):

  • dane identyfikujące nieruchomość, w tym: położenie i oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków, numer księgi wieczystej, powierzchnię nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków;
  • informacje o inwestycji, w tym termin jej zakończenia – w przypadku gdy lokale lub budynki planowane do przekazania na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” będą pochodziły z inwestycji;
  • cenę nieruchomości uzyskaną w wyniku przetargu i sposób jej zapłaty;
  • zobowiązanie inwestora do przekazania na własność gminie lokali lub budynków: spełniających warunki, o których mowa w art. 4 ust. 6 i 7 ustawy, w liczbie, standardzie i lokalizacji oraz o powierzchni użytkowej zgodnych z ofertą w terminie wskazanym w ogłoszeniu o przetargu zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 9 lit. e ustawy;
  • cenę lokali lub budynków, które inwestor zobowiązuje się przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”, ustaloną jako iloczyn łącznej powierzchni użytkowej tych lokali lub budynków oraz ceny 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku wskazanej w ogłoszeniu o przetargu zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 9 lit. d ustawy;
  • zobowiązanie gminy do przeniesienia na inwestora decyzji o warunkach zabudowy oraz termin dokonania tego przeniesienia – w przypadku gdy inwestor zamierza realizować inwestycję zgodnie z warunkami ustalonymi w tej decyzji;
  • formę zabezpieczenia wykonania zobowiązania, o której mowa w art. 11 ust. 2 ustawy, czyli poprzez ustanowienie hipoteki lub zastawu;
  • kary umowne, jeżeli mają być stosowane.

Różnica między ceną nieruchomości uzyskaną w wyniku przetargu a ceną lokali lub budynków, które inwestor zobowiązał się w umowie przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”, podlega zapłacie pieniężnej. W przypadku nieprzekazania na własność gminie lokali lub budynków zgodnie z wymogami wynikającymi ze zobowiązania z umowy, inwestor jest obowiązany do zapłaty gminie sumy pieniężnej stanowiącej 150% ceny lokali lub budynków, które zobowiązał się przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”. Wierzytelność gminy z tytułu takiego zobowiązania pieniężnego podlega zabezpieczeniu przez ustanowienie hipoteki albo zastawu.

 5. Sposób zagospodarowania przez gminę nieruchomości otrzymanych od inwestora

Zgodnie z art. 12 ustawy gmina może dokonać wniesienia lokali lub budynków przekazanych jej na własność przez inwestora w ramach rozliczenia „lokal za grunt” jako wkładu niepieniężnego do:

  • spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (spółki z o.o.) lub spółki akcyjnej (SA), w której gmina lub gminy dysponują ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu;
  • spółki z o.o. lub SA, w której Skarb Państwa lub inne państwowe osoby prawne dysponują ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu.
Ważne

Przez wniesienie budynków jako wkładu niepieniężnego do spółki rozumie się wniesienie nieruchomości wraz z budynkami jako wkładu niepieniężnego do spółki.

Jeżeli przedmiotem wkładu niepieniężnego są lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, gmina zawiera ze wskazaną wyżej spółką umowę, która określa w szczególności zasady: wynajmu tych lokali lub budynków, a także naboru najemców tych lokali lub budynków, z uwzględnieniem kryteriów pierwszeństwa.

Gmina zbywająca nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” przekazuje właściwemu miejscowo wojewodzie kwartalne informacje o:

  • liczbie rozstrzygniętych przetargów,
  • liczbie zawartych umów,
  • liczbie i łącznej powierzchni użytkowej lokali i budynków przekazanych na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”, w podziale na: lokale mieszkalne, lokale o innym przeznaczeniu, budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, oraz budynki o innym przeznaczeniu, w których nie wyodrębniono lokalu, a także lokale i budynki pochodzące z inwestycji oraz lokale i budynki pochodzące z przedsięwzięcia innego niż inwestycja,
  • liczbie i powierzchni użytkowej lokali i budynków wniesionych jako wkład niepieniężny do wymienionych wyżej spółek

– w ciągu 14 dni od dnia upływu kwartału, którego dotyczą te informacje.