Kooperatywa mieszkaniowa – w rozumieniu przepisów projektowanego aktu prawnego – stawić ma dobrowolne zrzeszenie co najmniej trzech osób fizycznych współdziałających ze sobą wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, poprzez realizację konkretnego przedsięwzięcia budowlanego, zwanego dalej „inwestycją mieszkaniową”.
Przedsięwzięcie to realizowane może być na trzy sposoby, tj. w drodze:
1) nabycia nieruchomości gruntowej, a następnie wybudowania na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, bądź
2) nabycia nieruchomości gruntowej, a następnie wybudowania na niej co najmniej trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, bądź
3) nabyci budynku, celem następnie przeprowadzenia w nim robót budowlanych, po których zakończeniu, w budynku tym będą znajdowały się co najmniej trzy samodzielne lokale mieszkalne (a więc każdy stanowiący wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych).
W zakresie inwestycji mieszkaniowych członkowie kooperatywy mieszkaniowej w procesie budowlanym będą uważani przy tym za inwestora w rozumieniu art. 17 pkt 1 ustawy z 7.7.1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.).
W projekcie ustawy przewidziano dwa sposoby powstania kooperatywy, tj. w formie pisemnego porozumienia osób w niej zrzeszonych lub w formie spółki cywilnej. Wskazano jednocześnie na niezbędne elementy treści zarówno porozumienia w sprawie utworzenia kooperatywy, jak i kooperatywy powstającej na zasadzie spółki cywilnej.
Obligatoryjną treścią porozumienia winny być objęte:
- nazwiska i imiona oraz adresy jej członków;
- rodzaj inwestycji mieszkaniowej;
- charakterystyka inwestycji mieszkaniowej;
- czas trwania porozumienia;
- zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej;
- sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji;
- zasady reprezentacji;
- zasady rozwiązania porozumienia w sprawie utworzenia kooperatywy mieszkaniowej;
- zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej.
Z kolei, obligatoryjną treścią umowy spółki cywilnej kooperatywy mieszkaniowej, jej członkowie (wspólnicy) powinni objąć:
- nazwiska i imiona oraz adresy wspólników spółki cywilnej – członków kooperatywy mieszkaniowej;
- rodzaj inwestycji mieszkaniowej;
- charakterystykę inwestycji mieszkaniowej;
- wkłady wnoszone przez każdego z członków kooperatywy mieszkaniowej oraz ich wartość;
- udziały wspólników spółki (członków kooperatywy) w zyskach i stratach;
- zasady ponoszenia odpowiedzialności za zobowiązania;
- sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji;
- zasady reprezentacji;
- zasady wypowiedzenia udziału w spółce;
- zasady rozwiązania spółki;
- zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej;
- czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony.
Projektowana ustawa wprowadza jednocześnie preferencyjne zasady nabywania przez kooperatywy nieruchomości wchodzących w skład gminnego zasobu nieruchomości.
Rady gmin uzyskały bowiem kompetencję do wskazywania – w drodze uchwały – tych nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości, które będą mogły zostać przeznaczone do realizacji inwestycji mieszkaniowych przez kooperatywy mieszkaniowe. Obligatoryjnie, każda taka uchwała będzie musiała jednak zawierać:
- wymagania dotyczące sposobu korzystania z tych nieruchomości oraz sankcje za ich nieprzestrzeganie;
- warunki rozłożenia na raty ceny tych nieruchomości, w tym maksymalny okres ich spłaty, nie dłuższy jednakże niż 20 lat.
Sprzedaż kooperatywom nieruchomości z zasobu gminnego następować będzie w drodze przetargu pisemnego ograniczonego w rozumieniu przepisów ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.).
Cena sprzedaży nieruchomości płatna będzie w całości bądź w ratach. W razie zapłaty ratalnej, wierzytelność gminy z tytułu rozłożenia ceny nieruchomości na raty, podlegać będzie obligatoryjnemu zabezpieczeniu ‒ w tym przez ustanowienie hipoteki.
W projekcie ustawy przewidziano jednocześnie szczegółowe zasady płatności ratalnej. Pierwsza rata płatna ma być bowiem nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, zaś następne raty (wraz z oprocentowaniem) w terminach ustalonych przez strony w umowie. Niezapłacona część ceny nieruchomości podlegać będzie oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, przy czym rada gminy będzie mogła określić zastosowanie innej stopy procentowej, w tym również określić warunki jej stosowania.
Nieruchomość nabyta z gminnego zasobu nieruchomości z zastosowaniem przepisów projektowanej ustawy nie będzie mogła zostać wykorzystana do prowadzenia działalności gospodarczej, zaś w budynku objętym inwestycją mieszkaniową nie będzie mogło dojść do wyodrębnia innych lokali, niż lokale mieszkalne. Jednocześnie – w odniesieniu do nieruchomości nabytych przez kooperatywy mieszkaniowe ‒ wyłączona została możliwość zmiany sposobu użytkowania nabytego budynku objętego inwestycją mieszkaniową lub lokalu mieszkalnego w tym budynku (bądź ich części) w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowym ograniczeniem w rozporządzaniu nieruchomością nabytą z gminnego zasobu nieruchomości ma być zakaz jej wynajmu lub użyczenia na rzecz innej osoby, z wyjątkiem jednakże wynajęcia budynku lub lokalu mieszkalnego gminie.
Powołane wyżej ograniczenia w rozporządzeniu nieruchomością nabytą od gminy przez kooperatywę mieszkaniową, obowiązywać będą aż do czasu całkowitej zapłaty ceny nieruchomości – przy czym nie krócej jednak niż przez 10 lat od dnia zakończenia inwestycji mieszkaniowej.
Przepisy ustawy o kooperatywach mieszkaniowych zawierają również osobne regulacje w zakresie realizacji inwestycji mieszkaniowych na obszarach rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z 9.10.2015 r. o rewitalizacji (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1398 ze zm.).
Projektowana ustawa oczekuje aktualnie na dalsze prace legislacyjne. Przewidywany termin wejścia w życie jej przepisów ustalony został na 1.1.2020 r.
