Projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych

Zgodnie z projektem kooperatywa mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem co najmniej trzech osób fizycznych współdziałających ze sobą wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez realizację przedsięwzięcia polegającego na:

1) nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego albo

2) nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej co najmniej trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych albo

3) nabyciu budynku oraz przeprowadzeniu w nim robót budowlanych, po których zakończeniu będą się w nim znajdowały się co najmniej trzy samodzielne lokale mieszkalne w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm.)

– zwanego „inwestycją mieszkaniową”.

Kooperatywa mieszkaniowa powstaje i działa na podstawie zawartego w formie pisemnej porozumienia wyrażającego wolę powstania kooperatywy lub w formie spółki cywilnej. Nieruchomości, które mają być przeznaczone do realizacji inwestycji mieszkaniowych przez kooperatywy mieszkaniowe wskazuje rada gminy w uchwale. Ustawa zakłada, że zapłata ceny będzie mogła nastąpić w całości w dniu przeniesienia własności nieruchomości lub rozłożona na raty. Rozłożona na raty niezapłacona część ceny nieruchomości podlegać będzie oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Ustawa stanowi także, że w przypadku nabycia nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości na realizację kooperatywy:

1) nieruchomość gruntowa objęta inwestycją mieszkaniową nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej;

2) w budynku objętym inwestycją mieszkaniową nie wyodrębnia się innych lokali niż lokale mieszkalne;

3) nie dokonuje się zmiany sposobu użytkowania budynku objętego inwestycją mieszkaniową lub lokalu mieszkalnego w tym budynku lub ich części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych;

4) nie wynajmuje się budynku objętego inwestycją mieszkaniową lub lokalu mieszkalnego w tym budynku lub ich części innej osobie ani nie użycza tego budynku lub lokalu innej osobie, z wyjątkiem wynajęcia budynku lub lokalu mieszkalnego gminie.

Ograniczenia, o których mowa obowiązują do czasu całkowitej zapłaty ceny nieruchomości, przy czym nie krócej niż przez 10 lat od dnia zakończenia inwestycji mieszkaniowej

Subiektywnym okiem praktyka: projekt zakłada, że to właściwa rada gminy wskazuje nieruchomości, jakie mają być przeznaczone na kooperatywy mieszkaniowe. Jednakże zgodnie z art. 25 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.; dalej: GospNierU) gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Przyznane radzie gminy kompetencje naruszają uprawnienia organu gospodarującego gminnym zasobem nieruchomości.

Ponadto projekt zakłada, że cena sprzedaży nieruchomości w przetargu ograniczonym będzie rozłożona na raty. Co jest sprzeczne z zapisami GospNierU. Zgodnie, bowiem z art. 70 ust. 1 cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność, a art. 70 ust. 2 stwierdza, że cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Projekt ustawy o kooperatywach zakłada, że cena będzie mogła być rozkładana na 20 lat. Ustawa nie wspomina w tym zakresie o przetargu ograniczonym. Trzeba także wskazać, że § 15 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 14.9.2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1490 ze zm.) wymaga, by w ogłoszeniu o przetargu ustnym ograniczonym podać informację, że przetarg jest ograniczony, wraz z uzasadnieniem wyboru formy przetargu oraz wyznacza się termin zgłoszenia uczestnictwa w przetargu. Projekt ustawy przy stanowieniu o możliwości rozłożenia na raty ceny sprzedaży nieruchomości posiłkuje się obecnymi zapisami GospNierU o sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, przy czym proponowana ustawa mówi o przetargu pisemnym ograniczonym.

Projekt nie rozstrzyga także kwestii kontroli wykorzystania nieruchomości w ramach kooperatywy w zakresie zmiany sposobu użytkowania, nie wyodrębniania innych lokali niż lokale mieszkalne, wykorzystywana nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Dokonanie sprzedaży przez gminę nieruchomości skutecznie prowadzi do wyzbycia się jakichkolwiek praw do tej nieruchomości, wie jak gmina miałby sprawdzać czy na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza. Ponadto zadania w zakresie wyodrębniania lokali, zmiany sposobu użytkowania leżą w zakresie organów administracji budowlanej, które jedynie rozstrzygają, czy inwestor spełnia warunki do realizacji inwestycji budowlanej, które to warunki określa ustawa z 7.7.1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.; dalej: PrBud). Inwestor, zatem musiałby do wniosku dołączać akt notarialny, a projekt nie zawiera przepisów nowelizujących PrBud.

Projekt ustawy nie zawiera zmian do GospNierU, które umożliwiałby jej stosowanie w sposób nie stojący w sprzeczności z GospNierU.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych