Profesjonalny obrót mieszkaniami – orzeczenie NSA korzystne dla fiskusa

W ostatnim czasie coraz popularniejsze staje się kupowanie przez osoby fizyczne okazyjnie mieszkań w złym stanie, żeby po remoncie odsprzedać je z zyskiem. Jeśli takich transakcji na przestrzeni kilku lat będzie większa liczba, to fiskus taką działalność zakwalifikuje jako działalność gospodarczą - wtedy takie transakcje nie korzystają ze zwolnienia podatkowego, a jeśli transakcje były w PIT kwalifikowane do zarządu mieniem prywatnym, to pojawią się zaległości podatkowe. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny.

Wyrok zapadł w sprawie podatniczki, która wyszukiwała stosunkowo tanie lokale, kupowała je, remontowała, a w ciągu kilku miesięcy sprzedawała z zyskiem. Jeśli dom lub mieszkanie w obrocie prywatnym jest sprzedawane przed upływem pięciu lat, to powinno się odprowadzić 19-proc. PIT. Kobieta korzystała jednak ze zwolnienia oświadczając, że zyski z transakcji przeznaczy przed upływem trzech lat na zakup kolejnego mieszkania.

Jej działalności przyjrzały się organy podatkowe. Okazało się, że w lata 2011-2016 kobieta dokonała 14 transakcji obrotu mieszkaniami. Dlatego fiskus nie miał wątpliwości, że prowadziła działalność w sposób ciągły, zorganizowany i zarobkowy, więc przychody z tego tytułu powinny być opodatkowane jak zyski z firmy (art. 10 ust. 1 pkt 8 PDoFizU) i nie obowiązuje zerowy PIT. Zamiast tego kobieta miałaby zapłacić ponad 35 tys. zł podatku - tylko biorąc pod uwagę lata 2012-2013, które były badane.

W polemice ze skarbówką podatniczka przekonywała, że ciągłe zakupy, remonty oraz sprzedaż mieszkań były wynikiem nietrafionych decyzji. Na zmianę decyzji kobiety mieli też mieć wpływ wścibscy sąsiedzi. Ponieważ urzędnicy nie dali jej wiary uznając, że tłumaczenia są sprzeczne z doświadczeniem życiowym, to kobieta złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Sąd pierwszej instancji potwierdził, że skarżąca prowadziła firmę. Przypomniał też, że na gruncie PIT nie trzeba się formalnie rejestrować, aby uzyskiwać przychody z działalności gospodarczej. Zdaniem Sądu, zgodnie z zasadami logiki, dokonanie 14 transakcji obrotu lokalami w ciągu pięciu lat nie może być podyktowane niespełnianiem oczekiwań, które można było rozpoznać dopiero po zakupie. Chociaż taka sytuacja może się zdarzyć, to ich nagromadzenie czyni tłumaczenia mało wiarygodnymi. Zarządzanie majątkiem prywatnym, zdaniem sądu, nie polega na dokonywaniu cyklicznych transakcji.

Sprawa trafiła w końcu do NSA, który w dwóch wyrokach z 5.12.2019 r. (sygn. akt II FSK 91/18 i II FSK 110/18) przyznał rację organom podatkowym i uznał, że działalność kobiety, czyli obrót nieruchomościami, był na gruncie PIT działalnością gospodarczą. Wprawdzie nie ma, jak stwierdził NSA, sztywnej reguły, gdzie kończy się zarząd majątkiem prywatnym, a zaczyna działalność gospodarcza, więc każdy przypadek musi być rozstrzygany indywidualnie. W tej, konkretnej sytuacji NSA uznał, że aktywność podatniczki była prowadzona w sposób ciągły, do tego zorganizowany i miała na celu osiągnięcie zysku, a zazwyczaj, w typowej działalności prywatnej, ludzie tak nie postępują.