W Dz.U. z 2018 r. pod poz. 1716 opublikowano ustawę z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa).
1. Przekształcenie dotyczy gruntów mieszkaniowych
Z ustawy wynika, że z dniem 1.1.2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.
Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:
1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
W przypadku gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż określone wyżej przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydzielonej z tego gruntu i spełniającej wspomniane warunki następuje z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego tych warunków . Natomiast jeżeli zgodnie z ustawą z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278 ze zm.) wymagane jest zezwolenie ministra spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, przekształcenie następuje z dniem, w którym to zezwolenie stało się ostateczne.
Używany w ustawie termin „przekształcenie” oznacza przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu. W przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym.
Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów:
- zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z 20.12.1996 r. o portach i przystaniach morskich (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1933);
- oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z 20.7.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1529 ze zm.).
2. Zaświadczenie wydawane przez właściwy organ
Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydawane przez:
- starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
- dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
- odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność JST;
- dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.
Wymieniony wyżej właściwy organ:
- doręcza zaświadczenie dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego (doręczenie zaświadczenia na takie adresy uważa się za dokonane);
- przekazuje zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w ciągu 14 dni od dnia jego wydania (w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w prawo własności tego gruntu na rzecz cudzoziemca zaświadczenie przekazywane jest również ministrowi spraw wewnętrznych, w ciągu 7 dni od dnia jego wydania).
Zaświadczenie:
- zawiera oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej, według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości (w przypadku cudzoziemca, zaświadczenie zawiera także oznaczenie i datę wydania zezwolenia).
- potwierdza przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty rocznie lub jednorazowo i zasadach jej wnoszenia (zaświadczenie zawiera pouczenie o możliwości złożenia wniosku, o którym mowa w art. 6 ust. 1 ustawy, tj. w razie braku zgody właściciela nieruchomości co do wysokości opłaty i okresu jej wnoszenia);
- stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.
3. Opłata przekształceniowa i brak zgody właściciela nieruchomości
Zgodnie z art. 7 ustawy, z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Natomiast w razie ustanowienia lub przeniesienia użytkowania wieczystego w okresie od 1.1.2018 r. do 31.12.2018 r. wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która zgodnie z postanowieniami umowy obowiązywałaby od 1.1.2019 r.
Opłatę wnosi się:
- w terminie do 31 marca każdego roku (na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego);
- przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.
Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty, czyli opłaty jednorazowej na zasadach określonych w art. 7 ust. 7 i 8 ustawy.
Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w ciągu 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji . Do czasu zakończenia postępowania ustalającego wysokość i okres wnoszenia opłaty, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej w zaświadczeniu. Ustalona w postępowaniu wysokość opłaty obowiązuje od dnia przekształcenia (art. 6 ustawy).
Opłaty nie muszą wnosić podmioty wymienione w art. 8 ustawy, tj. parki narodowe oraz osoby fizyczne, które m.in. wniosły wszystkie opłaty za użytkowanie wieczyste itd. Ustawa przewiduje też zastosowanie bonifikaty, zgodnie z art. 9 ustawy.
Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej właściwy organ wydaje z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat albo opłaty jednorazowej, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Od wniosku o wykreślenie tego wpisu (art. 4 ust. 5 ustawy), pobiera się opłatę stałą w wysokości:
- 250 zł – w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej;
- 75 zł – w pozostałych przypadkach.
Od wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu trzeba będzie wnieść opłatę skarbową w wysokości 50 zł (część II, ust. 20a, załącznika do ustawy z 16.11.2006 r. o opłacie skarbowej, t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1044 ze zm.).
