Nieruchomości – gospodarowanie jako właściciel i jako organ (wyr. NSA z 14.10.2020, I OSK 1696/20).

Ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.; dalej: GospNierU), a także inne przepisy dopuszczają, by organ gospodarujący nieruchomościami działał jak właściciel nieruchomości, a także by jednocześnie działał jak organ władczy.

Zagadnienie możliwości działania podmiotu publicznoprawnego z jednej strony jako podmiotu, który posiada uprawnienia cywilnoprawnego właściciela (dominium), a jednocześnie jest uprawniony do władczego działania (imperium) budzi kontrowersje, zwłaszcza, że dotyczy on w wielu wypadkach mienia publicznoprawnego, jakim są nieruchomości, stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Orzecznictwo przyjęło, że pomimo takich kontrowersji, działanie organów w takim układzie jest dopuszczalne, lecz musi ono się odbywać w ściśle wyznaczonych ramach. Przepisy w tym zakresie nie powinny być interpretowane rozszerzająco.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14.10.2020, I OSK 1696/20, stwierdza, że analiza orzecznictwa sądowo-administracyjnego wskazuje na pewne rozbieżności w zakresie oceny charakteru czynności organów gminy podejmowanych w odniesieniu do mienia komunalnego. Według jednego z poglądów czynności takie stanowią akt z zakresu administracji publicznej albowiem dotyczą gospodarowania mieniem komunalnym, które jest mieniem publicznym. Z kolei według drugiego ze stanowisk tego typu czynności organów gminy dotyczące wprawdzie gospodarowania mieniem komunalnym, ale odnoszące się do umów cywilnoprawnych (sprzedaży, najmu lub dzierżawy na okres do trzech lat), nie kwalifikują się do aktów z zakresu administracji publicznej, gdyż pozostają wyłącznie w sferze właścicielskiej gminy (dominium), co wyłącza dopuszczalność skargi.

Argumenty przemawiające za pierwszym z tych stanowisk w istocie prezentuje i omawia jedna z uchwał Naczelnego Sądu Administracyjnego z okresu sprzed reformy sądownictwa administracyjnego, tj. uchwała z 6.11.2000 r., OPS 11/00. W uchwale tej Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, zgodnie z którym: "uchwała rady gminy o przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości stanowiącej mienie komunalne w trybie przetargu może być zaskarżona do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z 8.3.1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 713 ze zm.; dalej: SamGminU)". W jej uzasadnieniu Sąd przyjął, że: "podejmowanie przez organy gminy rozstrzygnięcia o tym, czy określona nieruchomość ma być przeznaczona do sprzedaży, ma wszelkie cechy administrowania mieniem komunalnym, które ma służyć gminie w celu jej podstawowego zadania polegającego na zaspokajaniu zbiorowych potrzeb wspólnoty. Na tym etapie decydowania nie chodzi jeszcze o dokonanie sprzedaży nieruchomości, ale przede wszystkim o to, czy nieruchomość ma nadal pozostać własnością gminy, czy też gmina ma się wyzbyć własności określonej nieruchomości".

Odwołując się do uchwały Trybunału Konstytucyjnego z 27.9.1994 r., W.10/93 (OTK 1994, cz. II, poz. 46) NSA podkreślił, że: "działalność gmin również w odniesieniu do mienia komunalnego nie opiera się wyłącznie na przepisach prawa cywilnego, ale ze względu na publicznoprawny status gmin i mienia komunalnego działalność ta opiera się także na przepisach prawa samorządowego. Z tego właśnie względu działania i akty prawne podejmowane przez organy samorządu terytorialnego mogą być kwalifikowane jako działania z zakresu administracji publicznej, mimo że zmierzają do wywołania w przyszłości określonych skutków cywilnoprawnych.".

Wskazać należy, że gmina lub inna jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem prawa cywilnego, ma osobowość prawną i działa przez swoje organy "w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie" (art. 38 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny [t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.]), ale jest również podmiotem prawa publicznego i to właśnie ta cecha powoduje, że wszystkie jej czynności, również te o charakterze cywilnoprawnym (sprzedaż, najem czy dzierżawa), dotyczą gospodarowania majątkiem publicznym. W gospodarowaniu tym gminę, w odróżnieniu od innych podmiotów prawa cywilnego, w większym lub mniejszym stopniu ograniczają przepisy prawa publicznego zawarte w SamGminU i GospNierU. Ocena ich zachowania, w tym stopień ograniczenia czy też skrępowania nimi gminy, podlega kontroli sądu administracyjnego. Prawdą jest, iż wykonując swoje zadania gmina działa zarówno jako nosiciel imperium przekazanego przez państwo, jak i jako podmiot przynależnego do niej mienia (dominium), jednak dwoistość ta nie może powodować, że pewne akty, czy czynności organów gminy tylko dlatego, że pozostają w sferze dominium nie będą podlegać kontroli sądowej.

NSA uznało, że skoro w myśl art. 37 ust. 4 GospNierU zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów to należy zgodzić się z poglądem Sądu pierwszej instancji, że zawarcie umowy dzierżawy oraz jej rozwiązanie przez gminę w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem użytkowania wieczystego gminy dokonywane jest w zakresie jej uprawnień cywilnoprawnych. Podejmowane jednak w procedurze jej zawierania czynności organów (uchwały, zarządzenia) z powołaniem na przepisy prawa administracyjnego są aktami z zakresu prawa publicznego i mieszczą się w pojęciu "spraw z zakresu administracji publicznej" zawartym zarówno w art. 101 ust. 1 SamGminU, jak i art. 3 § 2 pkt 6 ustawie z 30.8.2002 r. ‒ Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych