Problem ten stał się przedmiotem rozstrzygnięcia w wyroku przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie z 5.8.2018 r., I C 2674/17, opublikowany 28.2.2020 r. na gruncie sprzeciwu złożonego przez gminę. Sąd doszedł do wniosku, że ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.; dalej: GospNierU) zawiera obowiązkowe elementy wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a obowiązkiem organu jest restrykcyjne przestrzeganie tych norm.
Choć na etapie dokonywania przez właściciela nieruchomości wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej ta czynność nie jest dokonywana w trybie postępowania administracyjnego, to także czynności, jakie powinien dokonać organ oraz jakie elementy winno zwierać wypowiedzenie, są przez ustawodawcę sprecyzowane i należy je traktować, jako elementy obowiązkowe.
Zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest możliwa tylko w przypadku skutecznie dokonanego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Nie budzi wątpliwości, że właściwy organ dokonujący wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste powinien dla skuteczności aktualizacji opłat rocznych ściśle przestrzegać trybu wypowiedzenia i sposobu ewentualnego zaskarżenia tego wypowiedzenia. Podkreślenia również wymaga, że wypowiedzenie, które nie spełnia warunków formalnych, tj.:
1) nie zachowuje formy pisemnej,
2) nie zawiera nowej wysokości opłaty,
3) nie zawiera informacji o wartości nieruchomości,
‒ jest wadliwe, co skutkuje jego nieważnością.
Wypowiedzenie wywiera skutki prawne wówczas, gdy zostanie skierowane do wszystkich współużytkowników wieczystych. Wypowiedzenie winno zostać zatem skierowane do każdego z nich odrębnie, także wówczas, gdyby zostało zawarte w jednym dokumencie. W systemie prawa polskiego osoby fizyczne są zindywidualizowanymi podmiotami prawa. Nie jest znana konstrukcja jednolitej podmiotowości prawnej grupy złożonej z więcej niż jednej osoby fizycznej, o ile ustawodawca nie obdarzył takiej grupy osób fizycznych przymiotem podmiotowości prawnej. Na chwilę zamknięcia rozprawy brak podstaw prawnych do uznania, że współużytkownicy wieczyści oznaczonej nieruchomości stanowią jeden podmiot prawa, także wtedy, gdy są małżonkami. W konsekwencji należy stwierdzić, że podmiot, do którego właściwy organ skierował analizowane wypowiedzenie, nie istnieje. Wypowiedzenie nie wywiera, zatem już z tego tylko powodu skutków prawnych, gdyż GospNierU wymaga skierowania takiego oświadczenia do oznaczonych osób ‒ użytkownika wieczystego lub współużytkowników wieczystych.
W treści wypowiedzenia, wbrew wymogom art. 78 ust. 1 GospNierU nie zawarto informacji o wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jak wskazuje Sąd Najwyższy, narzucenie w art. 78 ust. 1 GospNierU właścicielowi gruntu przeprowadzającemu aktualizację opłaty rocznej szeregu obowiązków w zakresie treści wypowiedzenia ma charakter ochronny względem użytkownika wieczystego i dlatego obowiązki te powinny być traktowane restrykcyjnie, tak żeby użytkownik wieczysty otrzymał wraz z wypowiedzeniem komplet danych pozwalający mu ocenić podstawy, zakres i prawidłowość procedury aktualizacyjnej, w tym stwierdzić, czy złożone mu wypowiedzenie jest kompletne i przez to wywołuje przewidziany w ustawie skutek (por. wyrok SN z 22.11.2013 r., II CSK 90/13).
Nietrafna jest wykładnia wyżej powołanych przepisów prowadząca do konstatacji, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest zgodne z prawem, skoro użytkownik wieczysty może dokonać weryfikacji poprawności obliczenia nowej wysokości opłaty na podstawie danych zawartych w wypowiedzeniu, tj. wartości 1 m2 nieruchomości, powierzchni nieruchomości, stawki procentowej opłaty i ewentualnie wielkości udziału w prawie użytkownika wieczystego. Wykładnia ta opiera się na założeniu, że każdy użytkownik wieczysty jest władny samodzielnie obliczyć zarówno wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego, jak i nową wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Przede wszystkim należy podkreślić, że wykładnia prawa winna być dokonywana z nieusuwalnym założeniem racjonalności ustawodawcy. Nie można, zatem dać się zwieść nasuwającemu się stwierdzeniu, że art. 78 ust. 1 zd. 3 GospNierU. stanowi superfluum, skoro użytkownik wieczysty, mimo nieotrzymania informacji o wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, może samodzielnie wyliczyć zarówno wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego jak i nową wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
