1. Najem okazjonalny jako działalność gospodarcza na gruncie VAT

Zgodnie z brzmieniem art. 15 ust. 2 VATU działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przypadku wynajmu nieruchomości stanowiących składnik majątku prywatnego na gruncie VAT osoba fizyczna jest podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą. Potwierdza to jednolita linia interpretacyjna. Przykładowo DKIS w interpretacji indywidualnej z 2.2.2023 r, 0114-KDIP1-1.4012.656.2022.2.MM podkreślił, iż:

„Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości lub rzeczy skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu”.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy w prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika czy też stanowi jego majątek osobisty. W konsekwencji wynajmując lokal użytkowy będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Więcej praktycznych wyjaśnień po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Odbierz

2. Stawka VAT w przypadku wynajmu na cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU, zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Powyższy przepis wprowadza następujące (łączne) warunki zastosowania zwolnienia od podatku:

  1. wynajmowana lub dzierżawiona nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny,
  2. wynajem lub dzierżawa dokonywane są na własny rachunek,
  3. wynajem lub dzierżawa dokonywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Zwolnieniem objęta jest jedynie usługa świadczona bezpośrednio na rzecz osoby realizującej poprzez korzystanie z wynajmowanego lokalu swój cel mieszkaniowy, co potwierdza interpretacja ogólna Ministra Finansów z 8.10.2021 r., PT1.8101.1.2021.

W przypadku wynajmu na cele działalności gospodarczej zwolnienie nie będzie miało zastosowania. Przyjmuje się, iż usługa polegająca na wynajmie lokalu mieszkalnego podmiotowi gospodarczemu, który wykorzystuje lokal na potrzeby swojej działalności gospodarczej, tj. dalszego podnajmu lokalu osobom trzecim, wraz z odbiorem odpadów, spełnia kryteria i posiada właściwości (cechy) dla usług objętych działem PKWiU 68 „Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości” i opodatkowana jest stawką 23%.

Równocześnie podkreślić należy, iż w przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego, podatnik może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego. Zgodnie z w art. 113 ust. 1 VATU zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł (od 2026 r. – limit zwolnienia wyniesie 240 000 zł). W przypadku podatników rozpoczynających działalność w trakcie roku limit zwolnienia liczony jest proporcjonalnie.

3. Obowiązek wystawiania faktur na rzecz B2B w KSeF

Zgodnie z art. 106ga ust. 1 VATU (w brzmieniu obowiązującym od 1.2.2026 r.) podatnicy są obowiązani wystawiać faktury ustrukturyzowane przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur. Należy zauważyć, iż ustawodawca nie przewidział zwolnienia z obowiązku wystawiania faktur ustrukturyzowanych wyłączając podatników zwolnionych przedmiotowo z VAT.

Ważne

Jeśli podatnik nie jest czynnym podatnikiem VAT, to w przypadku konieczności udokumentowania transakcji fakturą, będzie musiał wystawić ją w postaci e-faktury za pośrednictwem KSeF.

Wyjątek: Na mocy przepisów łagodzących sutki wprowadzenia systemu e-faktur w okresie od 1.4.2026 r. do 31.12.2026 r. podatnicy obowiązani do wystawiania faktur ustrukturyzowanych mogą wystawiać faktury elektroniczne lub faktury w postaci papierowej, jeżeli łączna wartość sprzedaży wraz z kwotą podatku u tych podatników udokumentowana tymi fakturami wystawionymi w danym miesiącu jest mniejsza lub równa 10 000 zł (art. 145m VATU). Podkreślenia wymaga, iż w przypadku przekroczenia ww. wartości podatnik traci prawo do korzystania z uproszczenia i zobowiązany jest do wystawiania faktur przy wykorzystaniu KSeF.

Szkolenia z zakresu podatków – aktualna lista szkoleń Sprawdź

4. Obowiązek wystawiania faktur VAT gdy wynajmującym jest osoba fizyczna

Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących (art. 111 ust. 1 VATU).

Dokonując oceny konieczności wystawienia faktury należy zauważyć, iż podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 VATU (art. 106b ust. 2 VATU).

W sytuacji, gdy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zażąda wystawienia faktury (na mocy art. 106b ust. 3 VATU ma prawo złożyć takie żądanie w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty), dostawca towarów lub usług zwolniony z VAT wystawi fakturę papierową lub elektroniczną. Przepis ten na mocy ust. 3 pkt 1 lit. a nie ma zastosowania do najmu, najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, co oznacza iż sprzedawca nie ma obowiązku dokumentowania transakcji najmu okazjonalnego fakturą wystawioną na rzecz osoby fizycznej.

W przypadku gdy z własnej woli lub na prośbę wynajmującego fakturę dokumentującą najem mieszkalny nieruchomości postanowi wystawić, przysługiwać mu będzie prawo do wystawienia faktury elektronicznej lub papierowej. Wskazać bowiem należy, iż w brzmieniu obowiązującym od 1.2.2026 r. obowiązek wystawienia faktur w KSeF nie dotyczy faktur na rzecz nabywcy towarów lub usług będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Podatnik może dobrowolnie zdecydować się na wystawienie faktury dokumentującej najem nieruchomości na rzecz osoby fizycznej w KSeF. Przyjęcie takiego rozwiązania będzie powodowało oznaczenie faktury kodem QR umożliwiającym dostęp do tej faktury w KSeF oraz umożliwiającym weryfikację danych zawartych na tej fakturze. Sposób przekazania faktury będzie musiał zostać uzgodniony z kontrahentem (art. 106gb ust. 1 VATU).