Czy właściciel budynku, który kupił go już po dokonaniu samowolnej rozbudowy, może być adresatem postępowania legalizacyjnego? Taki problem, wbrew pozorom, może dotyczyć bardzo wielu osób, które zdecydowały się na kupno nieruchomości, nie mając wiedzy o tym, że poprzedni właściciel dokonał inwestycji w sposób niezgodny z prawem. Zgodnie z art. 52 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.; dalej: PrBud) adresatem postanowienia zmierzającego do legalizacji samowoli może być inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Czy można skutecznie bronić się tym, że inwestycji dokonywał ktoś inny? Taka sytuacja miała miejsce w postępowaniu, w którym wyrok wydał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie (wyrok WSA w Lublinie z 13.2.2018 r., II SA/Lu 958/17).
Sprawa dotyczyła balkonu dobudowanego do wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Organy nadzoru budowlanego ustaliły, że został on wykonany bez stosownego pozwolenia na budowę. Inwestorem była poprzednia właścicielka nieruchomości, ale organ zażądał mimo to dokumentów od obecnej właścicielki. Kobieta złożyła zażalenie do WINB twierdząc, że nie powinna być stroną postępowania.
Dowodziła, że nie dokonywała żadnej rozbudowy, ani przebudowy budynku. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego nie dopatrzył się jednak uchybień i utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. Powołał się przy tym na art. 52 PrBud, na mocy którego adresatem postępowania legalizacyjnego może być właściciel (także inwestor lub zarządca) obiektu budowlanego – w tym przypadku nowy właściciel jest następcą prawnym. Organ nadzoru powołał się przy tym na art. 30 § 4 ustawy z 14.6.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm.; dalej: KPA), na mocy którego w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych jeśli w toku postępowania doszło do przeniesienia praw, w miejsce dotychczasowej strony wstępują jej następcy prawni.
Właścicielka nieruchomości wniosła w tej sytuacji sprawę do WSA powołując się przy tym „na błędne zakwalifikowanie opisanych robót budowlanych jako rozbudowy”. Skarżąca podkreśliła, że w przepisach PrBud brak jest „konkretnej definicji rozbudowy, więc wszelkie wątpliwości należy rozstrzygać na korzyść obywatela”. Według skarżącej stanowisko sądów administracyjnych potwierdziło, że za rozbudowę należy uznać powiększenie budynku o dodatkowe pomieszczenie, a dobudowanie balkonu nie stanowi takiego rodzaju inwestycji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny nie podzielił zdania skarżącej. Jego zdaniem dobudowanie balkonu i prowadzących do niego drzwi jest rozbudową, a nie tylko remontem. Sąd powołał się przy tym na art. 3 pkt. 6 i 7 PrBud i stwierdził, że rozbudową „będzie zatem powiększenie istniejącego obiektu budowlanego o taki stanowiący charakterystyczny parametr budynku element techniczny, który stanowi (zewnętrzną) część obiektu budowlanego – w tym przypadku dobudowania balkonu”.
Sąd potwierdził także, że uczynienie obecnej właścicielki adresatem postępowania legalizacyjnego (zmierzającego do legalizacji lub rozbiórki części budynku) było prawidłowe. Według sądu skarżąca, jako właściciel i następca prawny inwestorki, dysponująca tytułem prawnym do nieruchomości, jest w pierwszej kolejności wskazana jako adresat stosownego postanowienia, wydanego na podstawie art. 48 ust. 2 i 3 PrBud.