Właściciel nieruchomości rozbudował budynek parterowy i chociaż do przeprowadzenia takiej inwestycji niezbędne było uzyskanie pozwolenia na budowę, to inwestor takiej decyzji nie uzyskał. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wszczął w tej sytuacji postępowanie w sprawie samowoli budowlanej. W ramach tego postępowania właściciel nieruchomości został przez PINB zobowiązany do przedstawienia m.in. ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy.

Inwestor wystąpił do wójta o wydanie takiej decyzji, a wójt, po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej (gdzie wzięto pod uwagę cały zespół zabudowy ciągnący się na przestrzeni 350 m w kierunku północnym i południowym) wydał decyzję pozytywną. Takie stanowisko podtrzymało też SKO – podkreślając, że analiza urbanistyczna, poprzedzająca wydanie decyzji, została przeprowadzona prawidłowo. SKO dodało ponadto, że ustalenie warunków zabudowy ma konkretny cel: ma służyć organowi nadzoru budowlanego do ustalenia, czy istnieje możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej .

Następnie, sprawa trafiła do WSA. Sąd pierwszej instancji utrzymał jednak w mocy orzeczenia organów administracji. Analiza urbanistyczna została przeprowadzona rzetelnie, zdaniem WSA, a sąd odniósł się także do zarzutów wadliwości wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co miałoby naruszać art. 52 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945). Z art. 48b ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.; dalej: PrBud) wynika, że inwestor może się ubiegać o warunki zabudowy dla inwestycji zrealizowanej (będącej w toku) tylko na potrzeby toczącego się postępowania (a taka sytuacja miała miejsce), a ponadto musi to być poprzedzone stosownym postanowieniem organu nadzoru budowlanego – postanowienie PINB zostało wydane.

Przeciwnicy inwestycji złożyli kasację do Naczelnego Sądu Administracyjnego, ale NSA podtrzymał stanowisko sądu I instancji. Sąd odwoławczy stwierdził, że jednym z warunków zalegalizowania inwestycji jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. To z kolei musi zostać „poprzedzone stosownym postanowieniem organu nadzoru budowlanego (art. 48 ust. 1 pkt 2 PrBud). Zatem to nie inwestor decyduje o wszczęciu procedury legalizacyjnej, a organ nadzoru budowlanego . Z mocy prawa organ nadzoru budowlanego, wydając wspomniane postanowienie decyduje, że niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy” – wyrok NSA z 28.9.2018 r. (II OSK 2333/16).

Uzyskanie tych dokumentów musi nastąpić w ściśle określonym terminie. Złożenie uzyskanej od wójta (burmistrza, prezydenta miasta) decyzji o ustaleniu warunków zabudowy traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego. Naczelny Sąd Administracyjny jeszcze raz podkreślił, że to organ nadzoru budowlanego decyduje o wszczęciu postępowania legalizacyjnego, do którego niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – gdy obiekt już istnieje, ubieganie się przez inwestora o wydanie takiej decyzji musi mieć ścisły związek z toczącym się postępowaniem legalizacyjnym. Z wniosku inwestora, jak też z treści decyzji, powinno jednoznacznie wynikać, że warunki zabudowy dotyczą trybu legalizacyjnego.