Podatnik może mieć prawo do amortyzacji budynku przeznaczonego na najem krótkoterminowy, ale powinien uzyskać potwierdzenie takiego stanowiska na drodze interpretacji indywidualnej. Jeżeli podatnik wykonuje opodatkowaną usługę najmu krótkoterminowego, to ma także prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z budową budynku.
Budynki jako środki trwałe co do zasady podlegają amortyzacji. Od 1.1.2022 r. od amortyzacji wyłączone są budynki mieszkalne albo samodzielne lokale mieszkalne, służące działalności gospodarczej lub wydzierżawione albo wynajmowane na podstawie umowy. Oznacza to, że co do zasady koszty budowy lub nabycia budynku mieszkalnego nie stanowi KUP w formie odpisów amortyzacyjnych.
Na tym tle ukształtowała się jednak korzystna dla niektórych podatników linia interpretacyjna, zgodnie z którą budynki przeznaczone na najem krótkoterminowy, zaklasyfikowane w KŚT jako budynki niemieszkalne, mogą podlegać amortyzacji na zasadach ogólnych dla budynków ze stawką roczną 2,5%. Przykładem takiej korzystnej interpretacji może być interpretacja indywidualna z 29.3.2024 r. wydana przez Dyrektora KIS (0113-KDIPT2-1.4011.81.2024.1.RK).
Natomiast ta sytuacja to wyjątek od zasady ogólnej, niesprecyzowany wprost w przepisach. Oznacza to, że każda taka sytuacja powinna podlegać odrębnej analizie. Podatnik powinien potwierdzić swoje prawo do stosowania amortyzacji w formie interpretacji indywidualnej, a także zapewnić zgodność dokumentacji i zawieranych umów z opisem stanu faktycznego zawartym w wydanej interpretacji.
Co do zasady, najem krótkoterminowy opodatkowany jest stawką 8% (pkt 47 Załącznika nr 3 do ustawy o VAT). W konsekwencji, podatnik będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych. Budynek stanowi środek trwały, wobec tego podatnik będzie zobowiązany do corocznej weryfikacji, w jakim stopniu budynek wykorzystywany jest do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Jest to szczególnie ważne, jeżeli w przyszłości podatnik przeznaczy budynek pod najem na cele mieszkalne, który podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT albo na usługi zakwaterowania studentów (zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT). Wtedy podatnik będzie zobowiązany do korekty odliczenia podatku naliczonego na zasadach przewidzianych w art. 91 ustawy o VAT.
