Przed ryzykiem tej formy inwestowania pieniędzy ostrzegają zarówno UOKiK, jak też Komisja Nadzoru Finansowego. Inwestowanie pieniędzy w ten sposób polega zazwyczaj na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym, budynku mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy czy też w akademiku. Wynajem odbywa się zazwyczaj za pośrednictwem wyspecjalizowanej firmy, czyli operatora, który dzieli się z właścicielem zyskiem, wypłacając co roku określoną stopę zwrotu. Ta forma inwestowania jest obecnie coraz bardziej popularna dlatego, że lokaty bankowe są nisko oprocentowane – tak tłumaczy Prezes UOKiK, Marek Niechciał.
Celem analizy, przeprowadzonej przez UOKiK było określenie zagrożeń, jakie czekają na potencjalnych nabywców lokali. Urząd wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości.
Jakie ryzyko niesie ze sobą ten rodzaj inwestycji?
Wątpliwości Urzędu wzbudziło kilka rzeczy. Jedną z nich jest ryzykowne finansowanie. Ważne jest to, jak deweloper finansuje inwestycję – czy robi to z własnych pieniędzy, kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może korzysta jedynie z wpłat konsumentów? Dwa ostatnie sposoby finansowania przedsięwzięcia są, zdaniem UOKiK, bardziej ryzykowne niż wtedy, gdy środki pochodzą od dewelopera lub z kredytu bankowego. Czemu? Bo w tym przypadku konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera można stracić zainwestowane pieniądze.
Ustawa deweloperska wymaga, by umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie wpisane do księgi wieczystej, a pieniądze wpłacane na rachunek powierniczy. Te wymagania dotyczą jedynie domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, a nie użytkowych (a taki status mają apart- i condohotele). Upadek inwestycji powoduje utratę pieniędzy.
Zdaniem UOKiK także zysk oferowany w tego rodzaju inwestycjach budzi wątpliwości. Jak czytamy w analizie – „Reklamy inwestycji w aparthotele często obiecują 7-10-procentowy zysk w skali roku. Tak wysokie stopy zwrotu mogą być jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają w nich kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania.”
Zysk, jak wskazuje UOKiK, uzależniony jest od wielu czynników, na które konsument nie ma wpływu, dlatego „kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji”. Apart- i condohotele cechują się sezonowością, więc nie ma gwarancji zwrotu, a do tego wystąpią stałe koszty takie jak np. zarząd i utrzymanie lokalu czy podatki.
Nie ma także jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi i brak jasnego wskazania, który podmiot za co odpowiada. Finansowanie zakupu takiego lokalu z kredytu, zdaniem UOKiK, obniży ewentualny zysk, a jeśli go nie będzie, to konsument będzie spłacał dług z własnych środków.