Hipoteka na użytkowaniu wieczystym

Stan faktyczny

Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (dalej: PFRON) udzielił w 1997 r. pożyczki na kwotę 1,3 mln zł spółce O. Pożyczka ta została zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, którą spółka miała w użytkowaniu wieczystym. Hipotekę wpisano też do księgi wieczystej.

Obciążone tak prawo użytkowania wieczystego spółka sprzedała 3 lata później Lechowi S.

Spółka O. początkowo spłacała pożyczkę, ale pojawiły się problemy finansowe. W 2005 r. długi spółki przejęła osoba fizyczna - Urszula F. Jednak mimo przejęcia długu i zawarcia ugody pomiędzy PFRON i panią F. pożyczka nadal nie była terminowo spłacana. Ostatecznie PFRON skierował sprawę do sądu i uzyskał wyrok zasądzający od pani F. należności z tytułu niespłaconej pożyczki.

Gdy o całej sprawie dowiedział się aktualny użytkownik wieczysty nieruchomości po spółce O. - Lech S. natychmiast złożył w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie hipoteki. Twierdził on, że wskutek przejęcia długu spółki O. przez Urszulę F. doszło do wygaśnięcia hipoteki. Zdaniem pana S., w chwili przejęcia długu posiadał on już status osoby trzeciej w stosunku tak do pani F. (która przejęła do spłaty dług spółki O.), jak do PFRON-u (z którym żadnych umów nie zawierał, ani nie był jego dłużnikiem), a ponadto nie wyraził zgody na dalsze trwanie zabezpieczenia. Zgodnie bowiem z art. 525 KC, jeżeli wierzytelność była zabezpieczona poręczeniem lub ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym przez osobę trzecią, poręczenie lub ograniczone prawo rzeczowe wygasa z chwilą przejęcia długu, chyba że poręczyciel lub osoba trzecia wyrazi zgodę na dalsze trwanie zabezpieczenia.

Jednak to nie Lech P. był osobą ustanawiającą zabezpieczenie hipoteczne. Nabył on jedynie obciążoną już wcześniej nieruchomość od spółki O., która była zarówno dłużnikiem osobistym (w związku z umową pożyczki), jak i hipotecznym dla PFRON-u.

Stanowisko sądu I i II instancji

Dlatego też sąd I instancji oddalił powództwo, natomiast rozpoznający apelację Sąd Okręgowy w P. postanowił zadać Sądowi Najwyższemu pytanie prawne: czy ograniczone prawo rzeczowe (hipoteka) ustanowione przez dłużnika, będącego użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na zabezpieczenie wierzytelności wygasa w przypadku gdy dochodzi następnie do przejęcia długu, a w chwili tego przejęcia użytkownikiem wieczystym obciążonej nieruchomości jest już inna osoba, która nie wyraża zgody na dalsze trwania zabezpieczenia?

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w odpowiedzi wydał uchwałę, w której stwierdził, że hipoteka ustanowiona przez dłużnika na użytkowaniu wieczystym nie wygasa z chwilą przejęcia długu, gdy użytkowanie wieczyste zostało zbyte na rzecz osoby trzeciej.