Wydatki na nakłady, które poniesione zostały na wykończenie lokalu przed jego przyjęciem do używania, nie mogą być zaliczone do kosztów podatkowych w bieżącej działalności. Skoro lokal ma służyć działalności opodatkowanej VAT (bez zwolnienia od VAT), podatnik ma prawo do odliczenia VAT naliczonego od poniesionych wydatków.
Udzielając odpowiedzi na pytanie należy przypomnieć, że w aktualnym stanie prawnym nie jest możliwe dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej lokalu mieszkalnego. Całkowicie bez znaczenia jest to, w jaki sposób lokal jest wykorzystywany. Wydatki ponoszone na nabycie, wytworzenie, a także ulepszenie takiego lokalu uwzględnione będą w rachunku podatkowym dopiero w momencie jego sprzedaży i to pod warunkiem, że transakcja zbycia wygeneruje przychód podatkowy.
Wyznaczając wartość początkową zakupionego lokalu należy wyznaczyć cenę jego nabycia. Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o VAT, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami VAT nie stanowi VAT naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego VAT o kwotę naliczonego VAT albo zwrot różnicy.
Od lat funkcjonuje i nie budzi wątpliwości praktyka, wedle której wydatki, jakie ponoszone są dla potrzeb dostosowania środka trwałego do używania przed jego przyjęciem do używania, uwzględniane są w jego wartości początkowej.
Tak należy klasyfikować ponoszone przez podatnika wydatki na nakłady, które służą wykończeniu lokalu przed jego przyjęciem do używania, mające na celu dostosowanie lokalu mieszkalnego do jego wykorzystywania na potrzeby działalności gospodarczej. W konsekwencji wydatki takie zwiększają wartość początkową lokalu, czyli nie mogą być zaliczone do kosztów podatkowych w bieżącym rozliczeniu. Gdyby w momencie sprzedaży podatnik rozpoznał przychód (co w przypadku lokalu mieszkalnego nie nastąpi przy sprzedaży po upływie pięciu lat od końca roku nabycia), wówczas wydatki te – podobnie jak pozostałe elementy wartości początkowej – zwiększą koszty podatkowe.
Inaczej należy sklasyfikować wydatki poniesione na zakup wyposażenia. Są one rozliczane w zeznaniu podatkowym PIT według właściwych dla nich indywidualnie zasad.
Odpowiadając na drugie pytanie, które dotyczy VAT, należy przypomnieć jedną z podstawowych zasad w zakresie VAT. Chodzi o regułę, według której każdemu czynnemu podatnikowi VAT przysługuje prawo do rozliczania VAT naliczonego zawartego w cenie nabywanych lub importowanych towarów i usług w takim zakresie, w jakim są one wykorzystywane na potrzeby czynności opodatkowanych VAT (bez zwolnienia od VAT). Istotne jest jednak to, że podatnik musi wykazać istnienie związku zakupów z czynnościami, w odniesieniu do których przysługuje prawo do odliczenia VAT.
Jak wskazano w wyroku NSA z 21.5.2025 r. (I FSK 260/22, Legalis):
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tj. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Skoro lokal ma służyć na potrzeby działalności opodatkowanej VAT (bez zwolnienia od VAT), podatnik ma prawo do odliczenia VAT naliczonego.
