Mając na względzie opis stanu faktycznego należy wskazać, że spółka nie spełnia definicji spółki nieruchomościowej, ponieważ nie został spełniony warunek dotyczący struktury przychodów. Sam fakt, że zdecydowaną większość aktywów spółki stanowi inwestycja deweloperska ujmowana w zapasach (produkcja w toku lub wyrób gotowy), nie jest wystarczający do uznania spółki za spółkę nieruchomościową w przypadku podmiotu kontynuującego działalność, jeżeli nie występują przychody z działalności związanej z nieruchomościami.
Zgodnie z art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT: „Ilekroć w ustawie jest mowa o spółce nieruchomościowej – oznacza to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto – w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a”.
Jak wynika z powyższego, aby spółka prawa handlowego uzyskała status spółki nieruchomościowej, muszą zostać spełnione łącznie trzy warunki:
1) co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów muszą stanowić nieruchomości położone w Polsce lub prawa do nich,
2) wartość bilansowa nieruchomości musi przekraczać kwotę 10 000 000 zł,
3) w poprzednim roku podatkowym co najmniej 60% przychodów podatkowych lub przychodów bilansowych musi pochodzić z określonych źródeł związanych z nieruchomościami (m.in. z najmu, dzierżawy, leasingu nieruchomości, przeniesienia własności nieruchomości lub udziałów w spółkach nieruchomościowych).
W analizowanym stanie faktycznym spółka prowadzi działalność deweloperską i w latach 2024–2025 nie osiągała przychodów ani ze sprzedaży, ani z wynajmu nieruchomości, a w rachunku zysków i strat wykazywana była jedynie zmiana stanu produktów, wynikająca z realizacji inwestycji budowlanej. Taka zmiana stanu produktów nie stanowi przychodu podatkowego i nie jest również traktowana jako przychód z tytułów wymienionych w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT. W konsekwencji spółka nie spełnia przesłanki przychodowej, która przewidziana jest dla podmiotów kontynuujących działalność.
W konsekwencji w przedstawionej sytuacji można przyjąć, że spółka nie ma obowiązku oznaczania w zeznaniu CIT–8 za 2025 r. statusu spółki nieruchomościowej ani składania informacji o strukturze właścicielskiej na formularzu CIT–N1, a wspólnicy nie mają obowiązku składania formularzy PIT–N2 i CIT–N2.
