Obecnie praktyka podatkowa uznaje, że w takiej sytuacji ma miejsce dostawa lokalu mieszkalnego wraz z usługą towarzyszącą (świadczenie kompleksowe) oraz oddzielna dostawa sprzętów i mebli „ruchomych”. Sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z elementami wyposażenia „pod klucz” montowanymi do ścian będzie korzystać ze stawki 8% VAT. Natomiast w odniesieniu do dostawy sprzętów AGD oraz mebli i wyposażenia „ruchomego” należy zastosować stawkę 23% VAT. Autor rekomenduje więc zmianę praktyki co do stawki VAT dla sprzętów AGD w zabudowie.
Zakres zastosowania stawki VAT w wysokości 8% do dostawy lokalu mieszkalnego „pod klucz” wyznacza art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: VATU), zgodnie z którym stawkę 8% VAT stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym oraz do robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego (z wyłączeniem lokali użytkowych) i lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych.
Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – zgodnie z art. 41 ust. 12a VATU – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 OdnŹródłaEnU, funkcjonalnie z nimi związaną.
Przy czym obowiązują w tym zakresie limity powierzchniowe wskazane w art. 41 ust. 12b VATU:
1) 300 m2 dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
2) 150 m2 dla lokali mieszkalnych.
Po przekroczeniu limitu powierzchni, stawkę obniżoną stosuje się jedynie do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c VATU).
Warto zwrócić uwagę na to, że orzecznictwo podatkowe przyjmuje, że w sytuacji sprzedaży lokalu mieszkalnego „pod klucz” mają miejsce dwa świadczenia:
1) dostawa lokalu mieszkalnego wraz z elementami wykończenia montowanymi do ścian – w tym zakresie zastosowanie znajdzie stawka 8% VAT,
2) dostawa pozostałych elementów wyposażenia – stawka 23% VAT.
Istnienie takiego rozróżnienia potwierdza np. WIS z 16.1.2023 r., (0111-KDSB2-1.440.240.2022.3.JJ), która wskazuje na objęcie stawką 8% VAT następujących elementów wykończenia „pod klucz”:
W ramach wykończenia w standardzie „pod klucz”, Spółka: kładzie w lokalu mieszkalnym podłogi, posadzki, osadza parapety i drzwi – trwale związane z lokalem mieszkalnym; kładzie instalację wodną, kanalizacyjną, elektryczną i teletechniczną oraz osadza punkty oświetleniowe (wybudowane w sufity, ściany lub trwałą zabudowę) – trwale związane z lokalem mieszkalnym; kładzie instalację internetową, telefoniczną, RTV – trwale związaną z lokalem mieszkalnym; kładzie instalację grzewczą, wentylacyjną, klimatyzacyjną – trwale związaną z lokalem mieszkalnym; wykańcza i maluje ściany i sufity – trwale związane z lokalem mieszkalnym; montuje tzw. biały montaż łazienkowy (wanna, prysznic, umywalka, WC) – trwale związane z lokalem mieszkalnym; realizuje zabudowę meblową kuchenną – trwale związaną z lokalem mieszkalnym; realizuje zabudowę meblową w postaci szaf wnękowych na wymiar – trwale związaną z lokalem mieszkalnym.
Natomiast w odniesieniu do sprzętów AGD i mebli „ruchomych” organy podatkowe przedstawiają następujące argumenty za uznaniem ich za odrębną dostawę opodatkowaną stawką 23% VAT. W interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 14.11.2018 r. (0114-KDIP1-2.4012.511.2018.1.IG) wskazano, że:
Wymienionych elementów wykończenia nie można uznać za stanowiące część składową lokalu mieszkalnego. Nie można ich uznać za elementy kompleksowego świadczenia, jakim jest planowana dostawa lokalu mieszkalnego. Odłączenie tych elementów od budynku/lokalu nie spowoduje uszkodzenia lub istotnej zmiany całości i/lub uszkodzenia lub zmiany elementów odłączonych. Ponadto wskazane elementy wykończenia w wyniku połączenia ich z budynkiem/lokalem nie utracą bytu prawnego oraz gospodarczego z uwagi na fakt, że mogą one stanowić odrębne od budynku/lokalu przedmioty własności. Oderwanie niniejszych elementów wykończenia od budynku/lokalu nie spowoduje utraty ich wartości ekonomicznej, zarówno dla Wnioskodawcy jako sprzedawcy, jak i nabywcy. Zatem, dostawa tych elementów stanowi odrębną dostawę od dostawy lokalu mieszkalnego i podlega opodatkowaniu według stawki podatku właściwej dla danego świadczenia (danego elementu wykończenia).
Autor rekomenduje więc zmianę praktyki i stosowanie stawki 23% VAT do sprzedaży sprzętów AGD, także sprzętów AGD do zabudowy. Należy także rozważyć korektę okresów przeszłych.
