Nabycie nieruchomości od ubezwłasnowolnionego cudzoziemca

Stan faktyczny

Małżeństwo K. zawarło w czerwcu 2018 r. umowę sprzedaży nieruchomości z Panem D., obywatelem niemieckim, zamieszkałym na stałe w Niemczech. Po zawarciu umowy, małżonkowie K., jako nabywcy złożyli wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie ich do księgi wieczystej jako właścicieli.

Stanowisko sądu wieczystoksięgowego

Sąd jednak odmówił. Powodem tej odmowy był fakt, iż niemiecki właściciel nieruchomości był pozbawiony zdolności do czynności prawnych, bowiem z powodu choroby, niemiecki sąd opiekuńczy orzekł jego niezdolność do samodzielnej egzystencji, wyznaczył opiekuna prawnego, oraz zastosował środek opieki w postaci umieszczenia w domu pomocy. Do aktu notarialnego i wcześniejszych umów stawał więc nie właściciel – gdyż nie mógł tego uczynić – ale opiekun prawny, którym był adwokat H., zajmujący się sprawami Pana D.

Sąd uznał bowiem, że kwestia dotycząca zgody na rozporządzenie nieruchomością przez osobę całkowicie ubezwłasnowolnioną, podlega wyłącznej jurysdykcji sądów polskich. W tej sytuacji nie wystarczą orzeczenia sądów obcego kraju (w tym wypadku sądów w Niemczech), w kwestii orzeczenia o braku zdolności do czynności prawnych i ustanowieniu opiekuna prawnego. Potrzebne byłoby w tej kwestii rozstrzygnięcie sądu rodzinnego w Polsce, który powinien ustanowić opiekuna dla takiej osoby.

Stanowisko Sądu Okręgowego

Z tym orzeczeniem nie zgodzili się nabywcy i złożyli apelację. Rozpoznający ją Sąd Okręgowy w O. zdecydował się przekazać do wyjaśnienia Sądowi Najwyższemu problem prawny: czy w sprawie dotyczącej wydania przez sąd zgody na zbycie nieruchomości położonej w Polsce przez pełnoletnią osobę fizyczną, która – z przyczyn spowodowanych chorobą – nie ma zdolności do czynności prawnych w świetle prawa innego kraju unijnego, „rozstrzygnięcie dotyczy praw rzeczowych na nieruchomości położonej w Rzeczypospolitej Polskiej” w rozumieniu art. 1110² ustawy z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1460 ze zm.; dalej: KPC), co skutkowałoby stwierdzeniem właściwości wyłącznej sądu polskiego, a w konsekwencji czy dla dokonania przez opiekuna takiej osoby sprzedaży jej nieruchomości położonej w Polsce wystarczająca jest zgoda udzielona przez sąd wskazanego powyżej kraju, czy też w związku z jurysdykcją wyłączną sądu polskiego konieczna jest tu uprzednia zgoda polskiego sądu opiekuńczego?

Stanowisko Sądu Najwyższego

W odpowiedzi SN wydał 8.11.2019 r. uchwałę (III CZP 24/19), zgodnie z którą udzielenie przez sąd zezwolenia na zbycie nieruchomości położonej w Polsce przez osobę pełnoletnią, pozbawioną zdolności do czynności prawnych, nie stanowi „rozstrzygnięcia dotyczącego praw rzeczowych na nieruchomości położonej w Rzeczypospolitej Polskiej” w rozumieniu art. 1110² KPC.

To zaś oznacza, że jurysdykcja sądów polskich w takich sprawach nie jest wyłączna, a zatem nie ma konieczności wyrażania dodatkowej zgody na sprzedaż nieruchomości przez polski sąd rodzinny i opiekuńczy. Wystarczy w tej kwestii uznanie prawomocnego orzeczenia sądu zagranicznego w kwestii opieki i zgody na podjęcie czynności prawnych.