Najem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkalne korzysta ze zwolnienia od podatku, bez względu na wielkość obrotu z tego tytułu. Jeżeli fundacja nabyła lokal od dewelopera z zamiarem oddania nieruchomości do korzystania na cele mieszkalne, to nie przysługiwało jej prawo do odliczenia VAT od nabycia lokalu mieszkalnego oraz od innych wydatków związanych z lokalem. Nieco upraszczając temat można powiedzieć, że późniejsza sprzedaż (przed upływem i po upływie dwóch lat od zasiedlenia) obiektu, objęta będzie zwolnieniem od VAT. W razie sprzedaży nieruchomości fundacja nie będzie ani zobowiązana, ani uprawniona do korekty podatku naliczonego od wydatków poniesionych na lokal.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: VATU) usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, korzystają ze zwolnienia od VAT. Usługa najmu objęta jest zwolnieniem nawet wówczas, gdy obrót fundacji z tego tytułu przekroczy kwotę 200 000 zł w roku podatkowym.
Z tego względu, jeśli zakupione przez fundację mieszkanie zostanie oddane do odpłatnego korzystania osobom fizycznym w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, to czynność ta korzystać będzie ze zwolnienia od VAT.
Niemniej jednak fundacji nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia nieruchomości oraz od wydatków poniesionych na jej wykończenie i wyposażenie. Intencją jest oddanie obiektu w najem mieszkalny. Zgodnie z art. 86 ust. 1 VATU podatnicy mogą potrącać podatek od nabycia, jeśli zamierzają towary i usługi wykorzystać do wykonywania czynności opodatkowanych efektywnie podatkiem od towarów i usług.
Dostawa budynków, budowli lub ich części (tj. lokali mieszkalnych) korzysta ze zwolnienia od VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, z wyjątkiem gdy:
1) jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zwalnia się również od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, pod warunkiem że:
1) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Powyższe zwolnienia należy stosować w kolejności przedstawionej w ustawie o podatku od towarów i usług. Dopiero niemożność skorzystania ze zwolnienia, które zamieszczone zostało w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, pozwala podatnikom na analizę przesłanek art. 43 ust. 1 pkt 10a VATU.
Trzeba również zaznaczyć, iż w praktyce podatkowej sporne jest, czy datę pierwszego zasiedlenia przy sprzedaży deweloperskiej wyznacza sama dostawa nieruchomości (tj. zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego), czy może następcze przekazanie obiektu do używania przez nabywcę. Raczej trzeba przyjąć, że u nabywcy nieruchomości deweloperskiej dochodzi do pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości dopiero w momencie faktycznego wydania jej do korzystania przez nabywcę lub osoby trzecie. Od tego momentu należy liczyć bieg okresu dwuletniego.
W razie sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia obiektu, fundacja nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU. Jednakże z tego względu, że nie przysługiwało w stosunku do lokalu prawo do odliczenia podatku naliczonego, a w międzyczasie nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia nieruchomości, zasadne będzie zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a VATU.
Sprzedaż lokalu mieszkalnego po okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia (oddania w najem) objęta będzie zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU.
W związku z faktem, że fundacja nie była uprawniona do odliczenia podatku naliczonego od nabycia i urządzenia mieszkania, stosując zwolnienie z VAT przy jego dostawie, nie będzie zobligowana do korekty podatku naliczonego w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości na podstawie art. 91 ust. 7 VATU. Do takiej zmiany przecież nie dojdzie.
