W przedstawionej sytuacji osoba fizyczna, która uzyskuje przychody z tytułu prywatnego wynajmu nieruchomości, powinna zarejestrować się do celów VAT jako podatnik VAT czynny przed rozpoczęciem wynajmowania przedmiotowej nieruchomości. Wynika to z tego, że na podstawie obiektywnych przesłanek osoba ta może ustalić przewidywaną wartość sprzedaży w wysokości powyżej 200 000 zł.
Zasadniczo każda odpłatna dostawa towarów lub świadczenie usług na terytorium kraju w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu VAT (zob. art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, dalej: VATU). Przy czym, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, przez prowadzenie działalności gospodarczej należy rozumieć również faktyczne prowadzenie takiej działalności, np. prywatne wynajmowanie nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a nie tylko wpis przedsiębiorcy w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.
Wyjątkowo jednak odpłatna dostawa towarów lub świadczenie usług na terytorium kraju w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może korzystać ze zwolnienia od VAT w przypadku tzw. zwolnienia podmiotowego od VAT. Umożliwia ono małym przedsiębiorcom, dokonującym sprzedaży o wartości nieprzekraczającej 200 000 zł netto rocznie, uniknięcie obowiązku zapłaty VAT (zob. art. 113 ust. 1 VATU).
W przypadku osoby rozpoczynającej w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT (np. prywatnego wynajmu nieruchomości), osoba ta może korzystać ze zwolnienia podmiotowego od VAT, jeżeli przewidywana przez nią wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200 000 zł netto (zob. art. 113 ust. 9 VATU). Natomiast jeżeli faktyczna wartość sprzedaży zwolnionej podmiotowo od VAT, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy w trakcie roku podatkowego kwotę 200 000 zł netto, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.
Mając na uwadze powyższe należy uznać, że w przedstawionej sytuacji osoba fizyczna, która uzyskuje przychody z tytułu prywatnego wynajmu nieruchomości, powinna zarejestrować się do celów VAT jako podatnik VAT czynny przed rozpoczęciem wynajmowania nieruchomości, jeżeli na podstawie obiektywnych przesłanek osoba ta może ustalić przewidywaną wartość sprzedaży w wysokości powyżej 200 000 zł netto rocznie.
Wynika to m.in. z tego, że w przypadku osoby rozpoczynającej w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT (np. prywatnego wynajmu nieruchomości), przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które dotyczą zwolnienia podmiotowego, odwołują się wprost do przewidywanej przez tę osobę wartości sprzedaży. Innymi słowy, treść przepisów ustawy o podatku od towarów i usług przewiduje wyraźnie, że możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego od VAT nie przysługuje każdej osobie rozpoczynającej w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Możliwość ta przysługuje jedynie osobie, która przewiduje, że jej wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200 000 zł netto.
Ponadto należy wskazać, że celem zwolnienia podmiotowego od VAT jest uproszczenie obowiązków oraz zmniejszenie ciężarów podatkowych dla małych przedsiębiorców. Dlatego też należy przyjąć, że jeżeli dana osoba na podstawie obiektywnych przesłanek (np. treści umowy najmu nieruchomości) może ustalić przewidywaną wartość sprzedaży w wysokości powyżej 200 000 zł netto rocznie, to nie powinna ona zostać uznana za małego przedsiębiorcę uprawnionego do stosowania zwolnienia podmiotowego od VAT.
