Sprzedaż budynku: czy pora zmienić praktykę

W świetle ustawy o VAT zwolnieniu z podatku podlegają dostawy budynków i budowli dokonywane po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Pierwszym zasiedleniem jest natomiast (zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków czy budowli po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (o ile wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej).

Przez lata przepis ten był rozumiany w taki sposób, że aby doszło do pierwszego zasiedlenia, konieczne było wynajęcie, wydzierżawienie bądź dokonanie dostawy (np. sprzedaż czy aport) nieruchomości po jej wybudowaniu lub znacznym ulepszeniu. W konsekwencji, jeśli inwestor wybudował budynek i przeznaczył go na własne cele (np. przeniósł do niego siedzibę), to sprzedaż budynku nawet po wielu latach będzie stanowić pierwsze zasiedlenie.

Opinia rzecznika

Od nieco ponad roku organy podatkowe zmieniły podejście do rozumienia pierwszego zasiedlenia, uznając, że ustawa o VAT w tym zakresie jest niezgodna z dyrektywą VAT. Dziś powszechnie uznaje się zatem, że samo zajęcie do używania wybudowanego budynku (nawet na własne cele) stanowi jego pierwsze zasiedlenie.

Co ciekawe, podejście organów podatkowych nie zmieniło się, jeśli chodzi o budynki ulepszone. Aby doszło do pierwszego zasiedlenia ulepszonego budynku, konieczne jest jego wynajęcie/wydzierżawienie czy dokonanie sprzedaży (nie wystarczy zatem samo rozpoczęcie jego użytkowania przez właściciela).

W opinii wydanej w polskiej sprawie o sygn. C-308/16 Kozuba Premium Selection, rzecznik generalny Trybunału Sprawiedliwości UE potwierdził niezgodność polskiej ustawy o VAT z dyrektywą. Uznał on, że pierwszym zasiedleniem w świetle dyrektywy jest także rozpoczęcie użytkowania budynku przez właściciela (inwestora), a zatem nie jest tu konieczne dokonanie „czynności podlegającej opodatkowaniu" (czyli np. wynajmu czy sprzedaży). Pogląd ten jest trafny i należy się spodziewać, że Trybunał Sprawiedliwości go podzieli.

Ważne skutki

O ile w odniesieniu do nowo wybudowanych budynków czy budowli opinia nie zmieni dotychczasowej praktyki, o tyle w przypadku sprzedaży budynków ulepszonych może spowodować pewien ferment (w szczególności, jeśli Trybunał orzeknie w ślad za opinią rzecznika). Okazuje się bowiem, że dotychczasowa praktyka organów podatkowych jest sprzeczna ze stanowiskiem unijnego rzecznika.

Przykładowo: spółka kupuje budynek na potrzeby własnej działalności i przeprowadza prace adaptacyjne i modernizacyjne (wydatki przekraczają 30 proc. wartości początkowej). Następnie spółka przenosi siedzibę do nowego biura. Po np. trzech latach budynek jest sprzedawany. W świetle najnowszych interpretacji sprzedaż taka traktowana będzie jako pierwsze zasiedlenie i będzie podlegać opodatkowaniu VAT (w typowej sytuacji zastosowania nie znajdą także i inne zwolnienia, np. z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT).

Sprzedaż budynku w tej samej sytuacji w świetle opinii rzecznika podlegałaby zwolnieniu z VAT jako dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Jest oczywiste, że takie rozbieżności mogą powodować stan dużej niepewności na rynku obrotu nieruchomościami.

Kto ma się bać: fiskus czy podatnik?

Skoro mamy dwa możliwe (skrajne!) stanowiska, to przed sprzedającym i kupującym stoi poważny dylemat – opodatkować transakcję (bezpieczeństwo dla sprzedającego, ale ryzyko dla kupującego zakwestionowania odliczenia VAT) czy ją zwolnić (bezpieczeństwo dla kupującego, ale ryzyko dla sprzedającego). Nie zawsze jest czas na starania o interpretację indywidualną fiskusa (jeśli już, to koniecznie należy wystąpić z wnioskiem wspólnym).

W niektórych przypadkach można złożyć oświadczenie o opodatkowaniu transakcji (tzw. rezygnacja ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), co pozwoli zabezpieczyć się na okoliczność przyjęcia przez organ podatkowy odmiennego stanowiska.

Niezależnie od tego, moim zdaniem, podatnik mógłby wybrać (swobodnie) jedną z dwóch dróg – opodatkowanie transakcji, stosując przepisy ustawy o VAT, bądź też zwolnienie – opierając się na dyrektywie VAT. To podatnik decydowałby, co jest dla niego korzystniejsze. W razie bowiem błędnej implementacji dyrektywy VAT jednostka w sporze z organem podatkowym może powołać się na nią bezpośrednio.

Z drugiej natomiast strony organ podatkowy nie ma prawa w sporze z podatnikiem powoływać się na dyrektywę w razie jej wadliwej implementacji. Niedopuszczalna byłaby zatem sytuacja, w której sprzedający wystawia fakturę z 23 proc. VAT (opierając się na językowym brzmieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), a organ podatkowy kwestionuje u kupującego prawo do odliczenia, twierdząc, że sprzedaż ta powinna być zwolniona, bo polski ustawodawca błędnie implementował dyrektywę. Byłoby to sprzeczne z art. 217 Konstytucji RP (wykładnia językowa ustawy o VAT jest jednoznaczna w tym zakresie) oraz naruszałoby podstawowe zasady prawa UE (potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości już w wyroku z 5 kwietnia 1979 r. w sprawie 148/78 Tullio Ratti oraz z 14 lipca 1994 r. w sprawie C-91/92 Paola Faccini Dori). Podobnie wypowiadają się polskie sądy administracyjne (np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 1 października 2010 r. w sprawie o sygn. akt I FSK 52/10).

Co z notariuszami

Dylematy dotyczące zasad opodatkowania VAT dostawy nieruchomości dotyczą nie tylko podatników – sprzedających czy kupujących, ale także notariuszy działających jako płatnicy podatku od czynności cywilnoprawnych – PCC. Notariusz musi bowiem zdecydować, czy pobiera PCC, a to uzależnione jest od tego, czy dana transakcja opodatkowana będzie VAT. Błąd notariusza oznaczać może jego odpowiedzialność za niepobrany podatek.

Notariusz, poza możliwością powołania się na dyrektywę, ma jednak jeszcze jeden mechanizm gwarancyjny. Stosownie do art. 10 ust. 3c ustawy o PCC notariusz nie odpowiada za podatek niepobrany, jeżeli wykaże brak w tym swojej winy. Moim zdaniem w sytuacji, gdy notariusz nie pobierze podatku, powołując się na opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z prawem krajowym, nie może być mowy o przypisaniu mu winy w braku poboru PCC.

Autor jest radcą prawnym, doradcą podatkowym w Wilk Latkowski Doradcy Podatkowi i Radcowie Prawni.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych