Sposób ustalenia wynagrodzenia za budynek w użytkowaniu wieczystym po jego rozwiązaniu

Stan faktyczny

Spółka jawna należąca do państwa B., prowadzących w jednym z miast Dolnego Śląska piekarnię oraz cukiernię, miała w użytkowaniu wieczystym działkę gruntu wraz z zbudowanym na niej wiele lat temu pawilonem handlowym. Kilka lat po nabyciu prawa do działki miasto - właściciel użytkowanego gruntu - skierowało do sądu wniosek o rozwiązanie użytkowania wieczystego, zwrot działki i pawilonu.

Zgodnie z umową o użytkowanie wieczyste, użytkownik gruntu miał uporządkować działkę i dokonać przebudowy pawilonu w ciągu 5 lat od daty oddania nieruchomości, przy czym inwestycja miała rozpocząć się nie później niż 1,5 roku po przekazaniu działki i budynku.

Działka znajdowała się w ścisłym centrum miasta i przebudowa w praktyce oznaczała rozbiórkę dotychczasowego pawilonu i budowę 3-kondygancyjnej kamienicy - takie warunki zabudowy przewidywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Właścicielom spółki nie udało się rozpocząć inwestycji i w efekcie stracili prawo użytkowania wieczystego, rozwiązane prawomocnie przez sąd.

Wspólnicy nieruchomość zwrócili, ale zażądali wynagrodzenia z tytułu zwrotu budynku - pawilonu handlowego, które stanowiło ich własność, zgodnie z art. 235 ustawy z 23.4.1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.). Należność taką przewiduje art. 33 ust. 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.; dalej: GospNierU), zgodnie z którym w razie wygaśnięcia lub rozwiązania użytkowania wieczystego przed terminem, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przy czym za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

Jednak miasto uznało, że wynagrodzenie z tytułu zwrotu pawilonu, w związku z rozwiązaniem użytkowania wieczystego nie powinno należeć się spółce, a to dlatego, że budynek miał być przeznaczony do rozbiórki. Nie mógł więc być przedmiotem obrotu i przez to nie miał żadnej wartości.

Orzeczenia sądów powszechnych

Sądy orzekały różnie, ale generalnie uznały roszczenia wspólników spółki jawnej, różniąc się tylko w zakresie ustalenia wartości wynagrodzenia - sąd I instancji ustalił je w oparciu o oszacowaną wartość rynkową pawilonu, która wyniosła ok. 340 tys. zł, natomiast sąd II instancji zmniejszył je do niewiele ponad 170 tys. zł, w oparciu o wartość odtworzeniową budynku, gdyż uznał racje miasta, wskazując, że budynek nie mógł być przedmiotem obrotu.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy uznał za prawidłowe ustalenie wynagrodzenia dla byłego użytkownika wieczystego w oparciu o wartość odtworzeniową budynku, tj. na podstawie art. 150 ust. 1 pkt 3 i ust. 3 GospNierU. Ponadto stwierdził, że niedopuszczalne jest przyjęcie, jakoby budynek, posadowiony na nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym nie miał żadnej wartości. Argument miasta, że był on przeznaczony do rozbiórki SN uznał za chybiony, głównie z uwagi na fakt, że wartość tego budynku była wcześniej oszacowana i uwzględniana przy określaniu należności z tytułu użytkowania wieczystego.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych