Problemy ze sprzedażą mieszkań spółdzielczych

Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się do Ministra Infrastruktury i Budownictwa z prośbą o zainicjowanie zmian w prawie, które zlikwidowałyby istniejący problem związany z obrotem spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali, w sytuacji, gdy spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego do gruntu pod budynkiem.

W odpowiedzi na pismo Rzecznika Praw Obywatelskich sekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa wskazał, że obecnie spółdzielnie mieszkaniowe mogą regulować stany prawne gruntów na podstawie obowiązujących przepisów ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.; dalej: SpMieszkU). Wiceminister Infrastruktury i Budownictwa podkreślił, że ustawodawca w przeszłości podejmował już próby wprowadzenia dla spółdzielni preferencyjnych przepisów, przewidujących m.in. szczególny tryb zasiedzenia nieruchomości. Rozwiązania te były jednak kwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny, który wskazywał, że wprowadzanie nowych regulacji ułatwiających spółdzielniom nabywanie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego byłoby premiowaniem tych spółdzielni mieszkaniowych, które mimo tworzenia im w drodze ustawowej przez całe lata dogodnych warunków uzyskania tytułu prawnego do gruntów, z tego nie skorzystały.

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa pracuje obecnie nad projektem nowelizacji SpMieszkU. Zawarte w nim regulacje mają na celu przede wszystkim uporządkowanie kwestii dotyczących funkcjonowania spółdzielczości mieszkaniowej i dostosowanie ich do orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego.

Ważne

Zmiany będą dotyczyć:

1) warunków finansowych nabywania własności lokali przez najemców dawnych mieszkań zakładowych, przejętych nieodpłatnie przez spółdzielnie mieszkaniowe,

2) zasad zwrotu wkładu mieszkaniowego w sytuacji wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, gdy lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu,

3) zasad uzyskania członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych.

Wiceminister Infrastruktury i Budownictwa wskazał, że po dalszej analizie problemów, wynikających ze zmiany orzecznictwa Sądu Najwyższego w zakresie charakteru prawnego uprawnień do mieszkań, w sytuacji gdy spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego do gruntu pod budynkiem, niewykluczone będzie włączenie również tej problematyki do prac legislacyjnych resortu infrastruktury i rozwoju.

Problemy ze sprzedażą mieszkań spółdzielczych rozpoczęły się od wydania przez Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów uchwały, w której stwierdził, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa (uchw. z 24.5.2013 r., III CZP 104/12). W uzasadnieniu SN wyjaśnił, że w sytuacji, w której spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością (współwłasnością) gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, to zarówno na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z 14.6.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873) i art. 6 ustawy z 18.12.2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779), jak i bezpośrednio w umowie członka ze spółdzielnią (w umowie o przydział), nie może dojść do skutecznego ustanowienia definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 § 2 KC).

Na skutek podjęcia przez SN wskazanej wyżej uchwały sądy wieczystoksięgowe zaprzestały zakładania ksiąg wieczystych dla takich praw, a banki – udzielania kredytów hipotecznych na zakup takich lokali. Brak możliwości założenia księgi wieczystej dla istniejących już spółdzielczych własnościowych praw do lokali prowadzi do znacznego ograniczenia obrotu tymi prawami. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z założoną księgą wieczystą łatwiej sprzedać, ponieważ nabywcy z reguły są zainteresowani uzyskaniem ochrony z tytułu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponadto założenie księgi wieczystej umożliwia uzyskanie kredytu bankowego, którego zabezpieczeniem jest wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. W takiej sytuacji w większości przypadków pieniądze na zakup mieszkania pochodzą z kredytu bankowego zabezpieczonego hipotecznie, brak możliwości jego uzyskania w praktyce wyłącza takie lokale z obrotu.

Warto podkreślić, że do tej pory sądy wieczystoksięgowe dość powszechnie zakładały księgi wieczyste dla spółdzielczych własnościowych praw ustanowionych w budynku, do którego spółdzielni nie przysługuje własność (współwłasność) albo użytkowanie wieczyste, a następnie prawa te były przedmiotem dalszych umów sprzedaży.

W skargach do Rzecznika Praw Obywatelskich skarżący wskazują, że konsekwencją omawianej uchwały SN jest również sytuacja, w której w obrocie rynkowym pozostają spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, dla których księga wieczysta została założona w przeszłości (tj. przed uchwałą SN) mimo nieuregulowania stanu prawnego gruntu pod budynkiem na rzecz spółdzielni mieszkaniowej oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, dla których z tego powodu księga wieczysta nie może zostać założona.

W listach kierowanych do Rzecznika Praw Obywatelskich skarżący wskazują na inne negatywne skutki wspomnianej uchwały SN. W jednym z wyroków wydanych w sprawie z powództwa warszawskiej spółdzielni mieszkaniowej przeciwko użytkownikowi lokalu spółdzielczego o zapłatę zaległych opłat eksploatacyjnych sąd powszechny oddalił powództwo spółdzielni, wskazując w uzasadnieniu, że z uwagi na fakt, że spółdzielnia (powód) nie była właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym został posadowiony dom jednorodzinny pozwanych, przydział domu jednorodzinnego na warunkach własnościowych z 20.4.2001 r. należy uznać za bezskuteczny i, co za tym idzie, nie nastąpiło przekształcenie tego prawa w trybie art. 10 ustawy z 2.7.2004 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego i niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 172, poz. 1804) w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Skoro zatem powódka na rzecz pozwanych nie ustanowiła skutecznie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, pozwani nie byli obowiązani do pokrywania kosztów eksploatacji nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni zgodnie z art. 4 ust. 1, ust. 2 lub ust. 3 a contrario SpMieszkU. Zdaniem sądu brak było więc podstaw do naliczania opłat przez spółdzielnię z tego tytułu i powodowej spółdzielni nie przysługiwało wobec pozwanych roszczenie o zapłatę zaległych opłat eksploatacyjnych.

Ważne
Zatem osoby, którym – po podjęciu uchwały SN z 24.5.2013 r., III CZP 104/12 – służy jedynie ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie zaliczają się do żadnej z wymienionych kategorii osób, na których ciążą obowiązki finansowe wobec spółdzielni. Istnieje zatem realne zagrożenie, że bez pilnego uregulowania przez ustawodawcę sytuacji prawnej tych osób może dojść do zachwiania kondycją finansową wielu spółdzielni mieszkaniowych w przypadku kwestionowania obowiązku ponoszenia opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni.

W skargach kierowanych do Rzecznika Praw Obywatelskich skarżący wskazują także, że mimo przyznania im od 31.7.2007 r. roszczenia o przeniesienie prawa własności zajmowanego lokalu spółdzielczego za przysłowiową „złotówkę”, nadal nie mogą skutecznie ubiegać się o takie przekształcenie w przypadku, gdy spółdzielnia nie nabyła tytułu prawno-rzeczowego do gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Brak możliwości realizacji takiego roszczenia skarżący uważają za krzywdzący, a przyznane im przez ustawę prawo za iluzoryczne.




 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych